De nombreux investisseurs ont regardé la location à court terme (STR) investir en marge. Ils ont entendu les histoires de réussite et savent qu’il y a des rendements élevés à faire, mais reviennent souvent à une forme ou une autre des questions suivantes :
- Est-ce que ça vaut les risques ?
- Vaut-il la peine de mettre en place et d’exploiter un STR ?
- Combien d’argent de plus est-ce que je gagnerais réellement ?
J’ai mis en place une grille de prise de décision simple utilisant six catégories pour vous aider à comprendre si les locations à court terme sont une bonne stratégie pour vous et vos objectifs d’investissement. Je vais développer chacune de ces catégories pour que vous compreniez si vous répondez ou non aux critères. Si vous et votre propriété cochez la case sur quatre catégories ou plus, je vous suggère fortement d’envisager de convertir votre location à long terme en STR.
1. Lois et règlements
Pour commencer même sur le chemin de la location à court terme, vous devez cocher cette case. S’il est illégal d’exploiter votre propriété en tant que location à court terme, je ne vous conseillerais pas d’essayer !
Si vous ne savez pas si votre propriété peut être utilisée comme STR, vous devrez confirmer les règles et règlements de la municipalité de votre propriété.
Tout d’abord, essayez de consulter le site Web de votre ville ou de votre comté. Généralement, vous pouvez trouver les informations sur la location à court terme sur la page de planification et de zonage. Si c’est une impasse, trouvez une barre de recherche et recherchez : « locations à court terme », « Airbnb » ou « VRBO ». Certaines villes ont des pages entières dédiées aux STR. D’autres sont simplement liés à une ordonnance qui régit les STR, tandis que de nombreuses villes et comtés n’ont toujours aucune information publiée.
S’il n’y a pas d’information, cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas de réglementation. Essayez d’appeler le service de zonage et d’urbanisme de la ville pour lui demander s’il existe des règles, et il pourra vous diriger vers la bonne source.
S’il y a des lois dans les livres, assurez-vous que votre propriété répond aux qualifications et qu’elle serait toujours rentable après avoir satisfait auxdites exigences. De nombreuses villes ont adopté des lois exigeant qu’un STR soit une résidence principale, ce qui exclut de le louer comme un immeuble de placement pur. Certaines municipalités limitent le nombre de jours pendant lesquels vous pouvez louer la propriété à court terme. Par exemple, certaines villes n’autorisent que 30 jours par an pour louer une propriété à court terme.
Évidemment, cela ne sera pas rentable.
S’il n’y a pas de réglementation, cela signifie généralement que vous pouvez exploiter une location à court terme, mais juste comme un mot d’avertissement, cela peut changer.
Si une zone voit une augmentation des opérations STR, les villes peuvent adopter des lois qui peuvent mettre fin aux locations à court terme rentables.
Si votre ville vous permet d’exploiter votre immeuble de rapport en location courte durée, vous avez coché la première case !
2. Tolérance au risque
Avez-vous déjà parlé avec un conseiller financier? À un moment donné, ils demanderont : « sur une échelle de 1 à 10, quelle est, selon vous, votre tolérance au risque ? »
Qu’est-ce que tu es censé dire ? « Ouais, j’aime le risque ! Plus il y a de risques, mieux c’est !
Mais vous ne voulez pas non plus ressembler à une mauviette. T’es courageux, non ? Vous savez que le potentiel de rendements plus élevés augmente avec des investissements plus risqués.
« Je dirais que j’ai une tolérance au risque de 4 à 6 », répondez-vous.
« Je pense que vous conviendrait parfaitement à notre fonds indiciel modérément agressif. » Répond le conseiller en insistant sur le mot « agressif » pour caresser un peu votre ego.
Je vais sur cette tangente maladroite pour démontrer qu’il est difficile de quantifier la tolérance au risque. Nous savons que chaque investissement comporte un risque, en particulier dans l’immobilier. Nous savons également que les investissements avec un plus grand avantage comportent généralement plus de risques qui leur sont associés. Si vous envisagez votre premier investissement STR, il y a une incertitude simplement parce que vous êtes nouveau dans ce domaine. Lorsque les investisseurs envisagent des locations à court terme, ils pensent principalement à deux risques principaux :
- Dommages potentiels à la propriété
- Instabilité financière
Risques de dommages
Ce premier point est vivement débattu. De nombreux investisseurs (y compris moi-même) n’assument pas un risque accru de dommages matériels pour une location à court terme par rapport à un immeuble de placement à long terme. Un locataire à long terme peut accidentellement brûler votre maison aussi facilement qu’un invité à court terme. En fait, vous avez en fait plus de contrôle sur le séjour de l’invité dans une location à court terme, et s’il cause des problèmes, vous avez beaucoup plus de pouvoir pour refuser l’accès et moins de formalités administratives que vous ne le feriez pour un processus d’expulsion à long terme.
Bien sûr, il y a des histoires d’horreur. J’ai eu plusieurs invités qui fumaient dans la maison même s’il y avait des panneaux « interdit de fumer » affichés partout. Les gens peuvent devenir tapageurs et organiser une fête dommageable. Les clients apprécieront un peu trop le bain à remous. Les appareils électroménagers et la vaisselle pourraient se casser.
Pourtant, les mêmes choses peuvent également se produire dans les locations à long terme. Lorsque vous avez pensé pour la première fois à l’investissement immobilier, plusieurs personnes vous ont probablement dit que les locataires ne s’occupent pas de leur maison ou de quelque chose de ce genre.
Bien qu’il existe des risques, les STR présentent plusieurs avantages pour contrer ces craintes. Vous pouvez mettre en place des normes de filtrage strictes pour les invités potentiels, telles que l’âge minimum, les pièces d’identité valides et les limites de groupe. Vous pouvez même empêcher les voyageurs qui ont été mal évalués par d’autres hôtes de voir votre propriété. De plus, votre propriété sera nettoyée régulièrement et inspectée après chaque départ pour résoudre les problèmes potentiels.
Risques financiers
Bien sûr, il y a aussi des risques financiers à considérer. Votre location à court terme pourrait ne pas recevoir suffisamment de réservations et votre taux d’occupation est hors cible. Votre projection de taux quotidien pourrait tout simplement être erronée.
Cependant, il est également possible que vous puissiez doubler, tripler ou quadrupler vos rendements en transformant votre location à long terme en location à court terme. Comme pour tout investissement à long terme, vous devez être sûr que vos chiffres et vos projections ont du sens. Appuyez-vous sur votre connaissance du marché ou sur des experts expérimentés en matière de DOS et prenez des risques calculés qui ont de fortes chances d’atteindre vos objectifs à long terme.
Bien sûr, si vous avez déjà une location à long terme réussie, vous savez que vous pouvez atténuer davantage le risque en revenant à ce modèle si votre entreprise de location à court terme ne se déroule pas.
La plupart d’entre nous qui ont trouvé notre voie dans l’investissement immobilier sont prêts à assumer des douleurs et des risques temporaires pour atteindre nos objectifs. Comme j’ai essayé de le démontrer, il n’y a pas beaucoup plus de risques dans les STR que dans tout autre investissement immobilier. Cochez la case tolérance au risque si vous êtes prêt à sauter le pas avec une location courte durée !
3. Résultat opérationnel net
Dans presque tous les cas, une location rapportera plus de revenus par mois si elle est convertie en un modèle à court terme. Cela étant dit, le revenu seul n’est pas un indicateur de performance utile car il y a plusieurs dépenses supplémentaires associées à une location à court terme par rapport à une location traditionnelle. Le propriétaire paie désormais toutes les dépenses qui sont généralement répercutées sur un locataire à long terme.
Dans vos dépenses de fonctionnement, vous devez comptabiliser :
- Impôts
- Assurance
- Entretien
- Fournitures/inventaire
- Puissance/électricité/gaz
- Eau
- l’Internet
- Aménagement paysager
- Caractéristiques uniques à votre propriété (entretien de la piscine/du spa, lutte antiparasitaire, sécurité)
- Frais de gestion (si vous ne prévoyez pas de gérer vous-même)
À la lumière de cela, le résultat d’exploitation net (NOI) est un bien meilleur indicateur de performance que le revenu seul, car il représente le revenu de la propriété après les dépenses d’exploitation.
Revenu mensuel brut – Dépenses d’exploitation = Revenu net d’exploitation
Si votre propriété est susceptible de faire une augmentation considérable du NOI, vous devriez sérieusement envisager de convertir en STR. Si votre propriété n’augmente pas ou s’il s’agit d’une augmentation insignifiante, la conversion en STR peut ne pas valoir l’effort requis.
Je fais des analyses sur les conversions de location à long terme pour mon entreprise de gestion de location à court terme, et presque tous les jours, je vois plusieurs propriétés ici dans la région métropolitaine de Denver qui augmenteraient le NOI de 50 % à 100 %. J’ai même vu des augmentations de plus de 200 % !
BiggerPockets dispose d’une calculatrice avec AirDNA qui projette les revenus et le NOI. Je recommande vivement d’y jeter un œil.
Il n’y a pas de pourcentage magique qui détermine si vous devez passer à STR. Cependant, si vous gagnez au moins 20% de NOI en plus avec une location à court terme, vous devriez explorer l’option plus sérieusement.
Comme je l’ai mentionné plus tôt, je vois souvent des augmentations de 50 % à 100 % presque chaque fois que je calcule les chiffres. Si tel est votre cas, je vous suggère de considérer fortement la conversion STR et d’augmenter vos revenus !
Cochez la case sur la grille de décision si votre propriété est positionnée pour augmenter suffisamment le NOI pour piquer votre intérêt !
4. Flux de trésorerie
Vous cherchez à rentabiliser davantage vos investissements locatifs ? Avec la hausse des taux d’intérêt et l’appréciation rapide que nous avons connue au cours des dernières années, les flux de trésorerie ne sont plus aussi faciles à trouver que par le passé. Cette tendance a même conduit BiggerPockets à produire un récent épisode de podcast intitulé Cash Flow is Start to Disappear : Is It Even Worth Chasing ?
Pour ceux qui recherchent la liberté financière via l’immobilier, les flux de trésorerie sont la clé du succès.
Votre propriété actuelle pourrait atteindre le seuil de rentabilité. Bien qu’il s’agisse d’un excellent jeu à long terme avec la projection d’une augmentation des loyers et de l’appréciation, cela n’a pas d’impact sur votre vie aujourd’hui. Votre propriété ne peut encaisser qu’un montant infime, disons, quelques centaines de dollars par mois, ce qui couvre les frais d’entretien pour l’année. La trésorerie de votre propriété est bonne, mais vous voudrez peut-être changer de mode de vie ou augmenter votre capital prochainement. Si la trésorerie est l’une de vos principales priorités, les DOS doivent être un outil dans votre ceinture.
Comme je l’ai déjà mentionné, j’effectue fréquemment des analyses, et les propriétés susceptibles de réaliser des gains substantiels en termes de NOI voient également des augmentations significatives des flux de trésorerie. Vous trouverez ci-dessous une projection de revenus que j’ai faite pour une maison de quatre chambres et deux salles de bain juste à l’extérieur de Denver, dont la location est de 3 200 $ par mois en location à long terme.
La propriété est positionnée pour générer 122 % de flux de trésorerie supplémentaires (après le paiement des meubles), ce qui équivaut à 1 673 $ de plus dans la poche du propriétaire chaque mois. Cette projection inclut également les frais de gestion dans les charges d’exploitation.
Ce n’est certainement rien à se moquer! Lorsque vous gagnez 500 $, 1 000 $ ou plus par mois, c’est de l’argent sérieux pour ceux qui espèrent que l’immobilier peut changer radicalement leur vie dans un proche avenir.
Si le passage à un STR augmente significativement votre trésorerie, cochez la case sur la grille de décision !
5. Temps
Les deux catégories suivantes, le temps et la gestion, vont de pair. L’un ou les deux doivent être cochés pour qu’une STR soit une bonne décision pour vous.
Vous avez le temps de mettre en place et de gérer un STR ? Il y aura une courbe d’apprentissage. Vous devez meubler le bien. Vous devez apprendre les tenants et les aboutissants de la configuration et de l’inscription d’un STR sur des plateformes comme Airbnb ou VRBO. La location à court terme est un service d’accueil, vous devez donc communiquer rapidement et de manière réfléchie avec les clients. Le calendrier des invités et les nettoyages doivent être pris en compte à tout moment.
Il existe de nombreuses façons d’automatiser votre STR à l’aide de gestionnaires de canaux tels que Guesty, HostAway, Lodgify, des nettoyeurs et l’automatisation du calendrier comme TurnoverBNB, et de configurer la messagerie automatique au sein des plates-formes.
Gérer un STR tout en travaillant à temps plein est possible, mais ce n’est pas toujours facile. Soyez honnête avec vous-même et sachez si vous êtes prêt à relever le défi d’assumer le travail supplémentaire requis pour bien gérer une location à court terme.
Si vous avez le temps et êtes prêt à relever le défi, cochez la case sur la grille de décision !
6. Gestion
Si vous pensez que vous n’avez pas le temps, cela n’exclut pas les STR pour vous ! Comme tout autre immeuble de placement, vous avez la possibilité d’engager un gestionnaire immobilier. Ils ne se contentent pas de percevoir les loyers et de résoudre les problèmes des locataires comme un gestionnaire immobilier traditionnel. Les gestionnaires de location à court terme font tout en votre nom, y compris :
- Configurer, meubler et intégrer votre propriété
- Gérer la présence en ligne et l’optimisation des prix
- Interagir avec les demandes de renseignements et toutes les relations avec les clients
- Planifier les nettoyeurs, l’aménagement paysager et tout besoin d’entretien
- S’assurer que les fournitures et les stocks sont entièrement stockés et comptabilisés
- Gérer les finances, y compris les paiements, les factures et les rapports
Étant donné que les gestionnaires de location à court terme ont plus de responsabilités continues que les gestionnaires immobiliers traditionnels, ils facturent généralement plus. La norme de l’industrie pour la gestion des STR est de 15 % à 30 % de votre revenu brut. Analysez les chiffres et assurez-vous que des frais de gestion ne compromettent pas vos objectifs financiers.
De plus, la disponibilité des gestionnaires et des fournisseurs que vous connaissez et en qui vous avez confiance est essentielle au succès de votre STR. Si vous possédez une propriété dans un marché où vous n’avez pas beaucoup de relations, préparez-vous à des essais et erreurs pour trouver des nettoyeurs, des techniciens de maintenance ou des gestionnaires fiables. Le réseautage et la bonne équipe à gérer en votre nom sont indispensables avant de lancer une STR.
Si vous avez accès à une bonne direction et à de bons fournisseurs, et que vos objectifs financiers peuvent toujours être atteints avec la direction, cochez la case dans votre grille de décision !
Prendre une décision
Combien de cases as-tu cochées ?
N’oubliez pas que la catégorie des lois et règlements doit être cochée. Si ce n’est pas légal, vous ne devriez pas convertir en location à court terme.
Après cela, les catégories de temps ou de gestion doivent être vérifiées.
Si vous avez coché quatre cases ou plus, je vous recommande vivement d’envisager de convertir votre location en STR. Si vous n’avez coché que trois cases ou moins, une STR n’est peut-être pas la bonne décision pour vous, et ce n’est pas grave. Il existe de nombreuses façons de gagner dans l’immobilier, et la location à court terme n’en est qu’une !
