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Les règles de perte d’activité passive sont complexes. Ces règles vous empêchent d’utiliser les pertes fiscales de vos locations pour compenser vos revenus actifs. Une compréhension fondamentale des règles vous fera économiser des milliers de dollars d’impôts au cours de votre carrière d’investisseur.
Et savoir comment examiner votre déclaration de revenus pour s’assurer que ces règles ont été appliquées avec succès est un super pouvoir pour les investisseurs.
Par exemple, si vous ouvrez vos déclarations de revenus, pouvez-vous trouver le montant des pertes passives suspendues reportées à l’année suivante ? Et pouvez-vous facilement déterminer si les pertes d’une location compensent les revenus d’une autre activité passive que vous possédez ?
Connaître le montant des pertes passives suspendues que vous reportez est essentiel à la prise de décision concernant l’achat et la vente de locations.
Malheureusement, peu d’investisseurs savent surveiller ces informations. Dans cet article, je vais vous parler des règles d’activité passive et comment suivre les pertes fiscales suspendues de vos locations.
Les déclarations de revenus sont extrêmement compliquées et les investisseurs ne savent pas quoi examiner
Lorsque vous récupérez votre déclaration de revenus de votre CPA, savez-vous comment la consulter ?
Probablement pas, car :
- Vous n’avez reçu aucune formation officielle en fiscalité.
- Le code des impôts est incroyablement complexe et vous ne connaissez pas toutes les règles.
- Vous ne savez pas par où commencer ni quels formulaires sont importants à vérifier.
- Poser des questions à votre CPA est intimidant (personne ne veut avoir l’air ignorant).
Dans les étapes suivantes, je vais vous montrer comment réviser un formulaire spécifique : Formulaire 8582.
Le formulaire 8582 est sans doute le formulaire fiscal le plus important de votre déclaration de revenus. Il montre le processus de compensation des revenus et des pertes passifs (c’est-à-dire les pertes de location) et suit l’ensemble de vos pertes passives suspendues.
Étape 1 : Comprendre les règles d’activité passive
Avant de vous guider à travers le formulaire 8582, je souhaite vous donner une compréhension de base des règles de perte d’activité passive mises en œuvre en 1986.
Ces règles ont effectivement créé deux types de revenus : passifs et non passifs.
Et voici le problème : les pertes des activités passives peuvent compenser les revenus des activités passives, mais les pertes des activités passives ne peuvent pas compenser les revenus des non passif activités.
Une activité passive est toute activité de location à moins que vous ne soyez qualifié en tant que professionnel de l’immobilier et tout commerce ou entreprise auquel vous ne participez pas matériellement. Les pertes de vos locations (une activité passive) ne peuvent pas compenser les revenus de votre emploi W-2 ou d’une entreprise (une activité non passive) à laquelle vous participez activement.
Si vous remplissez l’une des exceptions aux règles de perte d’activité passive, vous pouvez utiliser les pertes de location pour compenser vos revenus non passifs. C’est généralement dans cette situation qu’interviennent le statut de professionnel de l’immobilier ou la niche locative de courte durée.
Si vos pertes locatives passives ne peuvent pas être utilisées, ce qui signifie que vous ne pouvez pas bénéficier d’une exception aux règles de perte d’activité passive et que vos pertes passives dépassent votre revenu passif, les pertes excédentaires sont suspendues et reportées sur les années futures.
Le suivi des pertes passives suspendues et la réalisation de cet exercice de compensation, c’est là que le formulaire 8582 entre en jeu.
Étape 2 : Passez en revue le processus de compensation
La compensation des activités passives déroute à la fois les investisseurs et les comptables.
Pour vous donner un peu de clarté, voici quelques exemples de la façon dont les activités passives s’entremêlent :
- La perte de la location A peut compenser le revenu de la location B.
- La perte d’un investissement en société en commandite (LP) dans un syndicat peut compenser le revenu de location A.
- La perte d’un investissement LP dans un syndicat peut compenser le gain sur la vente de la location A.
- Le revenu d’un investissement dans une entreprise (en supposant qu’il est structuré comme un relais et que vous ne participez pas matériellement) peut être compensé par des pertes de location.
- Les pertes d’une location peuvent compenser les revenus d’un investissement passif dans un centre chirurgical.
Ce filet est puissant.
Regardons quelques exemples de formulaire 8582 :
Exemple 1 : comment les pertes locatives passives compensent les revenus locatifs passifs
Dans la partie 1 du formulaire 8582, vous constaterez que tous les revenus et pertes passifs sont déclarés et compensés les uns par rapport aux autres sur la ligne 3. Comme vous pouvez le voir sur l’image ci-dessous, cet investisseur a des revenus et des pertes de location déclarés sur les lignes 1a et 1b. Le filet est rapporté sur 1d et porté à la ligne 3.
Exemple 2 : Comment la plus-value de cession d’une activité locative passive permet d’utiliser les pertes passives
Parfois, nous entendons des propriétaires dire que leurs comptables ne permettront pas aux pertes passives de compenser le gain sur la vente d’un bien locatif. Dans ce cas, je vous indique Temp. Rég. Seconde. 1.469-2T, où vous trouverez que le gain provenant de la vente d’une activité passive (c’est-à-dire un bien locatif) est inclus dans le « revenu brut de l’activité passive », permettant ainsi aux pertes passives de s’en déduire.
L’image ci-dessous suppose que nous avons vendu une location pour un gain de 50 000 $, comme indiqué sur le formulaire 4797 et porté au formulaire 8582, et que nous avons subi des pertes passives provenant d’autres activités de location de 25 000 $.
Exemple 3 : comment les pertes passives de LP compensent les revenus locatifs passifs
L’image ci-dessous montre l’effet d’investir dans un partenariat immobilier et de recevoir une perte fiscale déclarée sur le formulaire K-1 du partenariat. La perte LP est signalée sur la ligne 2b et reportée sur 2d. Mais cet investisseur dispose également de revenus locatifs passifs reportés en 1a et reportés en 1d. Et puis 1d et 2d net out sur la ligne 3.
Exemple 4 : Comment les pertes locatives passives compensent les revenus d’entreprise passifs
L’image ci-dessous montre comment vous pouvez utiliser les pertes locatives passives pour compenser les revenus d’entreprise passifs. Les pertes locatives sont reportées sur la Ligne 1b et portées en 1d. Le revenu d’entreprise passif (en supposant que vous ne répondez pas à l’un des sept critères de participation matérielle) est déclaré à la ligne 2a et reporté à la ligne 2d. Et puis 1d et 2d net out sur la ligne 3.
Étape 3 : Passez en revue vos pertes suspendues
Les pertes suspendues sont la dernière partie importante du formulaire 8582 à laquelle vous devez prêter attention.
À la page 2 du formulaire 8582, partie VIII, vous verrez une liste de vos activités passives (ou une référence à une déclaration si vous avez trop d’activités pour tenir dans les lignes). Dans la colonne B, vous verrez la perte non autorisée par activité passive. Le montant total correspond à la perte passive suspendue que vous reportez chaque année.
Vous verrez ce numéro à la page 1 du formulaire 8582 de l’année prochaine signalé dans la partie 1 aux lignes 1c et 2c. Et cela signifie qu’ils peuvent être utilisés pour compenser les revenus passifs futurs des locations et des activités commerciales.
Il est extrêmement important de suivre ce nombre pour trois raisons principales :
- Il peut vous aider à prendre des décisions concernant l’utilisation d’une étude de ségrégation des coûts.
- Cela peut vous aider à décider d’environ 1031 échanges (si vous avez d’importantes pertes passives suspendues, vous pouvez choisir de vendre votre location plutôt que d’exécuter un échange 1031).
- Cela vous aidera à tenir votre comptable responsable d’un travail de qualité (parfois, les années où vous changez de comptable, le nouveau comptable oublie de reporter les pertes en suspens).
En résumé
Les règles de perte d’activité passive mises en place en 1986 ont créé des revenus passifs et non passifs.
Les pertes passives peuvent compenser les revenus passifs. Comprendre cet effet de compensation peut vous aider à planifier votre participation à vos activités d’une année à l’autre.
Cependant, les pertes passives ne peuvent pas compenser les revenus non passifs, sauf si vous êtes admissible à une exception aux règles de perte d’activité passive ou si vous participez matériellement à une activité commerciale ou commerciale.
Enfin, le suivi annuel de vos pertes passives suspendues vous aidera à prendre des décisions d’achat et de vente et à tenir votre comptable responsable d’une déclaration de revenus de haute qualité.
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Remarque par BiggerPockets : Ce sont des opinions écrites par l’auteur et ne représentent pas nécessairement les opinions de BiggerPockets.
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