L’une des questions les plus fréquemment posées au cours de la dernière année concerne la façon dont je me suis lancé dans l’investissement locatif à court terme.
La réponse? J’ai commencé quand j’étais agent immobilier il y a sept ans. J’avais aidé quelques clients à acheter des STR et j’étais émerveillé par les retours qu’ils voyaient. Mais quand j’ai commencé à chercher une propriété, tout était soit hors de ma fourchette de prix, soit cela n’aurait tout simplement pas bien fonctionné en tant que STR.
J’ai donc décidé de construire une location à court terme. J’ai trouvé un entrepreneur général pour le construire et un prêteur pour fournir une grande partie du financement. J’ai mis 10% sur le prêt de construction, qui a pris environ un an pour construire et meubler.
Cette propriété était une cabane en A de 830 pieds carrés qui coûtait environ 225 000 $ pour acquérir le terrain, construire et meubler. Mes débours s’élevaient à environ 30 000 $, ce qui comprenait l’acompte, les frais de clôture, l’ameublement et les frais de possession. L’année dernière, le cadre en A a généré 80 720 $ de revenus bruts et 52 000 $ de revenus nets. Pour mes fous de chiffres, c’est un rendement annuel en espèces de 173 %.
Certes, cette propriété a été construite avant 2020, mais même après l’augmentation des coûts des matériaux et de la main-d’œuvre, la propriété atteindra toujours un retour sur investissement proche de 100 % chaque année.
Alors pourquoi est-ce que je partage ça ? Je crois vraiment que les propriétés uniques au bon endroit sont pratiquement à l’épreuve de la récession. Mes propriétés ont traversé les fermetures et l’instabilité économique actuelle à laquelle nous sommes confrontés. Pourtant, mes calendriers ont été entièrement réservés à 95 % d’occupation.
Pourquoi les propriétés uniques continueront à dominer
Commençons d’abord par définir ce qu’est une propriété unique ? Une propriété unique est l’endroit où la location à court terme est une « expérience » en dehors de la ville qu’un invité visite.
J’aime les appeler des propriétés « Instagramables ». Des exemples de propriétés uniques sont les cadres en A, les cabanes en rondins, les cabanes dans les arbres, les petites maisons et les sites de glamping à thème. Il existe des milliers d’idées différentes que les gens ont proposées pour des locations à court terme uniques. Montez simplement sur Airbnb et vous pourrez voir des STR assez fous que vous pouvez louer dans le monde entier.
Exemples de propriétés uniques
Il y a quatre ans, j’ai commencé à dire sur des podcasts et à d’autres hôtes de location à court terme que l’hospitalité, en général, subit une transformation. Ma prédiction était que de plus en plus de gens voudraient séjourner dans une propriété unique en son genre qu’ils pourraient partager sur leurs réseaux sociaux et vivre une expérience unique.
Quelque chose de plus qu’un hôtel fade. Quelque chose de plus qu’une maison unifamiliale d’apparence normale. Je peux honnêtement dire que la prédiction ne pourrait pas être plus vraie quatre ans plus tard. Il existe une demande folle de séjours uniques dans tous les services de voyage en ligne comme Airbnb et VRBO. À tel point qu’Airbnb a récemment refait tout son site Web et son algorithme pour mettre en évidence des propriétés uniques.
Si le plus grand acteur du monde STR redéfinit complètement son entreprise autour de propriétés uniques, alors je pense que c’est quelque chose dont nous devrions prendre note.
En plus des modifications apportées à son site Web, Airbnb a récemment annoncé un concours avec des prix en espèces pouvant atteindre 100 000 $ par projet. Le principe du concours est de trouver des idées de propriétés uniques qui leur sont soumises par des hôtes. S’ils aiment votre projet, ils paieront jusqu’à 100 000 $ pour le faire démarrer afin qu’il puisse être loué sur Airbnb. Ils l’appellent The OMG! Fonds.
Parcs nationaux et forêts nationales
La deuxième chose qui, à mon avis, joue un rôle énorme dans la résistance d’un STR à la récession est son emplacement. Avant de rouler des yeux, cela va au-delà du vieil adage immobilier de « emplacement, emplacement, emplacement ». En 7 ans, j’ai appris qu’investir dans des STR à moins de 45-60 minutes d’un parc national ou d’une forêt est une stratégie très efficace. J’ai entendu parler de cette stratégie pour la première fois par un autre hôte du podcast BiggerPockets Real Estate et YouTuber Rob Abasolo.
Deux choses rendent cette stratégie si puissante.
Les parcs nationaux et les forêts ont une base de « clients » intégrée. Depuis 2020, les parcs nationaux et les forêts ont enregistré un nombre record, et même avec des prix de l’essence plus élevés, la demande ne semble pas ralentir. Rien qu’en 2021, les Smokey Mountains ont accueilli 14,1 millions de visiteurs et plus de 12,745 millions de nuitées. C’est beaucoup de monde.
Les parcs nationaux et les forêts offrent des activités récréatives bon marché. Si vous proposez des hébergements uniques sur des marchés comme celui-ci, je crois fermement qu’un invité ou une famille à la recherche d’un lieu de séjour choisira votre propriété unique plutôt qu’un hôtel ou une maison unifamiliale d’apparence normale.
Ce qui est important à considérer, c’est ce qui est unique à la région dans laquelle vous cherchez à investir. Les cabanes en rondins ont tendance à bien faire dans les montagnes. Les maisons contemporaines modernes feront mieux sur les marchés du désert comme Joshua Tree, en Californie. Sur la côte, certains hébergeurs louent leurs bateaux amarrés en tant que STR sur l’eau.
Certains marchés ont également tendance à être moins saisonniers que les plages ou les stations de ski. Il y a des hautes et des basses saisons sur chaque marché, mais dans un parc national ou un marché forestier, elles ont tendance à être moins extrêmes, ce qui signifie des réservations toute l’année.
Enfin, un autre aspect préféré des marchés des parcs nationaux est qu’ils ont tendance à être des marchés au volant, ce qui signifie que les gens s’y rendent en voiture au lieu de s’y rendre en avion. Même lorsqu’ils volent vers eux, ils louent des voitures pour se déplacer par rapport aux services de covoiturage.
Certains d’entre vous pourraient dire : « Mais Alex, les prix de l’essence ! » et croyez-moi, c’est quelque chose que j’entends depuis plusieurs mois. Lorsqu’il s’agit de récessions, lorsqu’il s’agit de corrections du marché, lorsqu’il s’agit de ralentissements, peu importe comment vous les appelez, les gens n’arrêtent pas de voyager. Ils font juste des trajets plus courts.
Au lieu de voyager à l’étranger, ils font peut-être un long week-end à 2-4 heures de route. J’investis actuellement dans les marchés de l’ouest de la Caroline du Nord et j’ai vu plus d’invités venir de grandes villes métropolitaines à 2-4 heures de chez moi. Des villes comme Charlotte, Raleigh et Atlanta.
Conclusion
En conclusion, deux stratégies à suivre pour investir dans des locations à court terme pendant cette récession à venir et au-delà sont d’acheter ou de construire des propriétés uniques et d’investir dans des zones pittoresques, de préférence à proximité d’un parc national ou d’une forêt. Jetez un coup d’œil aux pages d’accueil de tous les services de voyage en ligne comme Airbnb et VRBO, et vous verrez une pléthore d’hébergements uniques.
C’est ce que les gens veulent et continueront de vouloir. Ces énormes multinationales ne parieraient pas leur avenir si ce n’était pas vrai. Il est également indéniable qu’il existe un besoin de préservation du capital et de bonnes affaires dans ces conditions de marché actuelles. La location à court terme est l’une des classes immobilières les plus efficaces pour vous aider à y parvenir. Vous devez juste vous assurer que vous investissez en utilisant les bons principes.
