Les investisseurs achètent souvent un immeuble de placement sans savoir exactement comment ou s’il sera rentable. Pour être juste, aucun d’entre nous n’a reçu de manuel d’instructions lorsque nous avons commencé à apprendre à investir, il est donc logique que tant de personnes plongent sans saisir pleinement les principes fondamentaux pour déterminer si une propriété deviendra rentable ou non.
En plus du problème de ne pas avoir de manuel d’instructions, nous ne savons pas non plus ce que nous ne savons pas, ce qui rend difficile la réussite d’une propriété.
Heureusement, bien que l’information puisse sembler abstraite, il y a des choses simples que vous pouvez apprendre qui vous aideront grandement à augmenter vos chances de succès avec une propriété que vous envisagez comme un investissement possible.
Que vous achetiez un bien locatif, que vous fassiez un retournement ou que vous investissiez dans un immeuble commercial, quelle que soit la stratégie que vous utilisez, vous pouvez vous poser trois questions qui pourraient changer radicalement le sort de votre investissement.
Avant d’apprendre les trois questions, je souhaite clarifier deux cas spécifiques où vous devez appliquer cette liste de questions :
- Avec votre stratégie d’investissement immobilier
- Avec chaque propriété spécifique que vous considérez
Si vous pouvez répondre à chacune de ces trois questions lorsque vous commencez à poursuivre une stratégie d’investissement, vous serez dans une position beaucoup plus solide pour mieux comprendre sur quelles propriétés vous concentrer et comment gérer votre expérience d’investissement globale de manière à sécuriser votre chance. pour réussir avec elle. Ensuite, lorsque vous commencerez à magasiner pour des propriétés, posez-vous chacune de ces questions pour vous assurer que la propriété fera de son mieux pour soutenir votre succès.
Maintenant, préparez-vous à prendre des notes et gardez ces questions à portée de main pour les utiliser chaque fois que vous êtes sur le point de dire oui à un investissement.
- Question #1 : Comment est-ce que je prévois de profiter ?
- Question #2 : Quels sont les risques spécifiques impliqués ?
- Question n° 3 : Quelles mesures spécifiques d’atténuation des risques puis-je mettre en œuvre pour minimiser les risques ?
Maintenant que vous les avez écrites, je vais vous aider à mieux les comprendre et à trouver la meilleure façon d’y répondre.
Question #1 : Comment est-ce que je prévois de profiter ?
C’est un lieu commun pour les nouveaux investisseurs de faiblir. Trop souvent, je vois des gens plonger dans un investissement sans avoir une compréhension approfondie de la façon dont ils s’attendent à en tirer profit.
Du côté de la stratégie, il est facile d’avoir une compréhension générale du processus, mais ne pas comprendre les subtilités d’un processus peut créer des lacunes sur la voie du succès.
Par exemple, disons que vous voulez être un investisseur BRRRR. Le processus est énoncé dans le nom : Acheter – Réhabiliter – Louer – Refinancer – Répéter. C’est assez facile à comprendre. BRRRR signifie BRRRR. Mais comment effectuez-vous chacune de ces étapes de manière à générer un profit ?
En utilisant cet exemple, demandez-vous ce qui fait un BRRRR réussi par rapport à un BRRRR infructueux. Vous devrez comprendre exactement ce qui doit se passer ou ce qui doit être mis en place au cours de chacune de ces étapes pour créer un investissement rentable par rapport à celui qui finira par vous coûter de l’argent.
De même, lorsque vous examinez des propriétés potentielles à acheter dans le cadre de votre stratégie, vous devez à nouveau comprendre les spécificités du processus plutôt que simplement le processus de base.
Par exemple, supposons que vous souhaitiez acheter un bien locatif. Les propriétés locatives sont assez simples : acheter une propriété, percevoir le loyer du locataire, conserver ce qui reste après les dépenses et percevoir l’appréciation en cours de route.
En règle générale, c’est précisément ainsi que profite un bien locatif. Mais que devez-vous savoir sur chaque étape pour vous assurer de vous préparer à un profit ?
A quel prix faut-il acheter une propriété pour qu’elle soit rentable ?
Comment calculez-vous les chiffres pour déterminer le flux de trésorerie ?
Quand devriez-vous vous attendre à gagner de l’appréciation, et combien ? Et si l’appréciation ne se produit pas? Serez-vous toujours rentable ?
Comment savoir si vous faites une bonne affaire ?
Ce sont des exemples d’un niveau de compréhension plus détaillé dont vous aurez besoin si vous vous attendez à savoir comment tirer profit d’un bien locatif.
Lorsque vous envisagez de pouvoir expliquer comment vous espérez tirer profit d’une stratégie d’investissement immobilier particulière ou d’une propriété spécifique qui s’inscrit dans cette stratégie, traitez-la comme si vous deviez convaincre quelqu’un que cela va être rentable. Lorsque vous devez convaincre quelqu’un de quelque chose, vous utilisez des faits plus concrets et mieux informés pour améliorer votre argumentation. Dans le cas de l’investissement, supposez que vous faites partie de ces personnes qui doivent être convaincues de l’affaire et donnez-vous toutes ces réponses !
Question #2 : Quels sont les risques spécifiques impliqués ?
Vous pouvez exécuter des chiffres et comprendre les détails détaillés de la rentabilité d’un investissement tout au long de la journée, mais en fin de compte, rien de tout cela n’a d’importance si un facteur de risque majeur entre en jeu et efface votre profit de la table.
Par exemple, vous envisagez de retourner une propriété. Vous avez exécuté tous les chiffres, acheté la propriété et les entrepreneurs se sont lancés pour commencer les travaux de réhabilitation. Soudain, il y a un problème de fondation inattendu qui coûtera 30 000 $ supplémentaires à réparer (et c’est tellement grave que vous ne pouvez pas éviter de le réparer). Maintenant, vous avez 30 000 $ de plus que votre budget, et peut-être que vous ne prévoyiez qu’un bénéfice de 20 000 $ au revers. Vous allez être 10 000 $ dans le trou après tout est dit et fait. Oups !
Les dépassements de réadaptation se produisent tout le temps dans l’immobilier. Vous ne pouvez pas prétendre qu’ils ne se produisent jamais, car si vous le faites, vous pourriez vous retrouver dans cette situation exacte.
Chaque stratégie d’investissement immobilier comporte des risques différents, et chaque propriété que vous envisagez comporte des risques.
Bien qu’il ne s’agisse pas d’une liste exhaustive, voici quelques exemples de facteurs de risque majeurs pour les propriétés locatives et de stratégies de retournement pour vous donner une idée du type de choses que vous devriez rechercher :
Facteurs de risque de l’immobilier locatif
- Réparations inattendues
- Mauvais locataires
- Périodes de vacance prolongées
- Baisse de l’appréciation due à des facteurs externes (c’est-à-dire le marché local ou le quartier)
Renverser les facteurs de risque
- Excédents de réadaptation
- Retards de réadaptation
- Propriété non évaluée pour la valeur après réparation prévue (ARV)
- Ralentissement ou krach du marché entraînant une baisse significative de l’ARV
Pour comprendre certains des risques spécifiques aux propriétés individuelles, je vais utiliser les propriétés locatives comme exemple. Voici les risques qui peuvent avoir un impact négatif sur le résultat net de l’investisseur :
- Bassin de locataires limité, entraînant la possibilité de périodes d’inoccupation prolongées et de devoir baisser le loyer
- Un quartier de moindre qualité augmente le risque de mauvais locataires
- Mauvais état de la propriété qui oblige à des dépenses de réparation et d’entretien excessives
- Les chiffres des flux de trésorerie sont serrés, ce qui signifie que l’on compte davantage sur l’appréciation
Vous ne devez pas avancer sur une stratégie d’investissement ou une propriété spécifique sans comprendre exactement quels sont les facteurs de risque pour cette stratégie ou cette propriété. Si vous n’avez aucune idée de ce qui pourrait se profiler dans l’ombre, vous ne pourrez pas le voir venir avant qu’il ne soit trop tard, et vous ne vous remettrez peut-être pas de la perte qu’il cause. Cependant, si vous êtes conscient de ce qui peut arriver, vous pouvez prendre des mesures plus adéquates pour aider à prévenir la perte du mieux que vous le pouvez.
Question n°3 : Quelles mesures spécifiques d’atténuation des risques puis-je mettre en œuvre pour minimiser les risques ?
Malheureusement, il n’y a pas de solution infaillible et à 100% qui permet aux investisseurs d’éviter tous les risques possibles qui peuvent frapper un immeuble de placement. Le mieux que chacun d’entre nous puisse faire est de mettre en place autant d’atténuations des risques que possible afin de minimiser simplement nos chances.
Par exemple, si l’un des plus grands risques pour les immeubles locatifs est que les mauvais locataires causent beaucoup de dégâts, ne paient pas de loyer et augmentent les frais d’expulsion, une atténuation facile consiste à essayer d’augmenter nos chances d’attirer des locataires de meilleure qualité. . Comment peut-on le faire? Investissez dans de plus belles propriétés dans des quartiers plus agréables. De meilleures propriétés dans de meilleures zones peuvent toujours se retrouver avec un mauvais locataire, mais les chances que cela se produise sont plus faibles.
Cet exemple signifie-t-il que nous ne devrions jamais investir dans des propriétés situées dans des quartiers plus difficiles ? Pas du tout! Il y a beaucoup d’investisseurs qui se concentrent spécifiquement sur les propriétés dans les zones à haut risque. L’astuce ici est de revenir sur toutes ces questions dont nous parlons, d’identifier les risques spécifiques aux propriétés à haut risque et de déterminer comment aider à les atténuer.
Par exemple, l’un des moyens les plus efficaces de gérer les mauvais locataires réside dans la manière dont ils sont gérés, que ce soit par l’investisseur ou un gestionnaire immobilier. De nombreuses sociétés de gestion immobilière se spécialisent dans les mauvais quartiers. Ils ont développé des systèmes qui sont particulièrement efficaces avec les locataires difficiles et utilisent ces méthodes pour aider à surmonter le risque de dépenses continues.
La première étape consiste à étudier votre stratégie et l’analyse de la propriété pour comprendre les risques. Après cela, vous voulez vous assurer que vous avez mis en place des mesures d’atténuation des risques appropriées. Bien que l’atténuation des risques ne résolve pas nécessairement tous les problèmes possibles, encore une fois, il s’agit de réduire du mieux que vous le pouvez vos risques de dépenses indues.
Appliquer les questions à votre investissement
Il n’y a absolument pas de mauvaise réponse lors du choix d’une stratégie d’investissement tant que vous êtes prêt à approfondir la façon de faire fonctionner cette stratégie, à la fois dans les processus et avec les propriétés spécifiques que vous pouvez acquérir. Heureusement, plonger en profondeur n’est pas un processus long ! Tant que vous comprenez comment vous allez en tirer profit, quels sont les risques spécifiques à ce que vous faites et comment atténuer au mieux ces risques, vous aurez des kilomètres d’avance sur la plupart.
N’oubliez pas que même si vous identifiez tous les risques et mettez en œuvre toutes les options d’atténuation des risques qui s’offrent à vous, rien ne garantit que quelque chose n’aura pas encore d’impact négatif sur votre investissement en cours de route. Parfois, des choses arrivent, et cela fait partie du jeu. Votre travail alors, en tant qu’investisseur immobilier prospère, consiste à apprendre à gérer les défis et à faire pivoter tout ce dont vous avez besoin pour pouvoir reprendre votre chemin vers la rentabilité. Cela peut être frustrant, mais c’est la formation en cours d’emploi qui est inhérente au métier d’investisseur immobilier !
