Dans quelle mesure l’amortissement des biens locatifs réduit-il l’impôt à payer ?
Quels que soient vos revenus, la législation fiscale vous permet toujours d’utiliser l’amortissement pour compenser vos revenus locatifs. Par exemple, disons que votre revenu était de 1 million de dollars cette année. Vous êtes propriétaire d’un bien locatif qui génère des revenus locatifs et des charges d’amortissement. Heureusement, les dépenses d’amortissement peuvent être utilisées pour compenser vos revenus de location exactement comme si votre revenu total était de 10 000 $ pour l’année. Certains investisseurs craignent que des revenus plus élevés limitent les avantages fiscaux liés à l’amortissement, mais ce n’est pas nécessairement vrai. Il n’y a jamais de limite quant au montant d’amortissement que vous pouvez utiliser pour compenser les revenus locatifs.
Mais que se passe-t-il si vous avez une perte nette globale sur vos locations ? Disons que vous avez un bien locatif à flux de trésorerie positif qui vous rapporte 5 000 $ par an. En utilisant des stratégies fiscales pour maximiser vos radiations, réparations et dépenses d’amortissement, vous vous retrouvez avec une perte fiscale nette de 2 000 $. La question est de savoir si la perte excédentaire de 2 000 $ peut être utilisée pour compenser vos autres revenus.
C’est là que les limitations potentielles entrent en jeu. L’IRS a une règle selon laquelle si vous n’êtes pas quelqu’un qui passe plus de temps dans l’immobilier que votre autre travail ou entreprise, vous pouvez utiliser jusqu’à 25 000 $ de vos pertes locatives excédentaires pour compenser votre autre revenu si votre revenu est inférieur à 100 000 $.
Si vos revenus se situent entre 100 000 $ et 150 000 $, vous pouvez toujours utiliser vos pertes immobilières pour compenser vos autres revenus. Le montant que vous pouvez utiliser peut être limité. Une fois que votre revenu est supérieur à 150 000 $, vous ne pouvez pas utiliser les pertes excédentaires pour compenser vos autres revenus. Ces pertes peuvent compenser les revenus locatifs futurs.
Exemple d’amortissement et de taxes
Adam travaille dans un emploi W-2 où il gagne 40 000 $ par an. Avec des revenus de location de 20 000 $ et des dépenses de location de 30 000 $, Adam a une perte nette de location de 10 000 $. Étant donné que son revenu est inférieur au seuil de l’IRS, il peut utiliser les 10 000 $ de pertes excédentaires pour compenser son revenu W-2. Si Adam gagne 200 000 $, il ne peut pas utiliser la perte excédentaire de 10 000 $ pour compenser son revenu W-2.
Note importante: Nous ne disons pas qu’Adam ne peut pas amortir son amortissement ou ses dépenses – il le peut certainement ! Il peut utiliser son amortissement et ses dépenses pour réduire la totalité des revenus de location de 20 000 $. Cependant, il ne peut pas utiliser l’excédent de 10 000 $ pour compenser son W-2.
Adam ne paie aucun impôt sur les 20 000 $ de revenus locatifs qu’il a reçus au cours de l’année, quel que soit le montant qu’il gagne grâce à son emploi W-2.
Réduire les impôts sur le revenu en utilisant les gains en capital
Si vous gagnez plus de 150 000 $ par an, il existe toujours des moyens de profiter de la dépréciation. Vous pouvez appliquer l’amortissement inutilisé à une propriété particulière que vous avez vendue, produisant un gain en capital. Bien que vous deviez de l’impôt sur les gains en capital, l’amortissement inutilisé de la propriété brisera désormais les chaînes de l’IRS et se précipitera au secours du revenu ordinaire de cette année-là.
Disons qu’Adam a un emploi W-2 qui paie 250 000 $. Il vend un immeuble locatif qui génère une plus-value impressionnante. Cependant, pendant toutes ces années où il n’a pas pu utiliser l’amortissement pour compenser son revenu, il a accumulé 100 000 dollars d’amortissement inutilisé.
Ces 100 000 $ sont immédiatement transférés à leur revenu d’emploi, car la propriété produisant ladite dépréciation a été vendue. Il « abrite » essentiellement cet investisseur en réduisant le montant du revenu imposable et en compensant l’impôt sur les gains en capital.
Indépendamment de vos revenus, posséder un bien immobilier pourrait être un investissement efficace sur le plan fiscal. Il n’y a pas de limites aux dépenses et l’amortissement peut être utilisé pour compenser les revenus locatifs. En fait, si Adam possédait trois propriétés, certaines rentables et d’autres moins rentables, les dépenses et l’amortissement d’une location peuvent être utilisés pour compenser les revenus d’une autre location.
