Questions à poser au gestionnaire immobilier sur les baux et la sélection des locataires
Expliquez-moi les critères de location que vous utilisez pour sélectionner les locataires. Qui décide d’accepter ou de refuser un locataire ?
La loi exige que tous les locataires potentiels soient tenus aux mêmes critères de location. Le PM doit montrer comment il détermine si quelqu’un est la bonne personne pour vivre dans le bien locatif. En règle générale, ces critères sont un mélange de capacité de gain, de vérification des références, de vérification du crédit et de vérification des antécédents.
Le plus souvent, le PM décide qui accepter comme locataire. Il peut être dangereux dans certaines circonstances pour le propriétaire d’être impliqué dans le processus de sélection, ce qui l’expose à une responsabilité légale potentielle.
Combien de temps vous faut-il pour approuver les locataires et faire signer un bail ?
Vous voudrez avoir une idée de la durée du processus de location pour de nombreuses raisons, notamment savoir quand commencer à chercher de nouveaux locataires, combien de temps prévoir qu’une propriété sera vacante et combien de temps durera la vérification des antécédents.
Pouvez-vous me fournir une copie de votre contrat de location standard ?
Le propriétaire doit passer en revue le contrat de location que le PM utilisera. Un propriétaire sera tenu responsable si le contrat de location est légalement invalide. L’un des plus gros problèmes avec l’embauche d’un PM est de ne pas recevoir une copie du bail. Sans cela, vous ne pouvez pas vérifier quand des questions et des problèmes surviennent avec le PM.
Comment gérez-vous le dépôt de garantie ?
Où ira le dépôt de garantie et qui le conservera – le Premier ministre ou le propriétaire ? Cela doit être très clair dès le départ.
Proposez-vous des baux « à vue » ? Si oui, avez-vous un addendum spécial ?
La location « à l’aveugle » signifie que le locataire n’a pas vu physiquement la propriété avant de la louer. Il est préférable que tous les locataires potentiels effectuent une visite en personne des locaux afin qu’ils ne soient surpris par rien. S’il est décidé de louer à l’aveugle, le PM devrait avoir un addenda dans le contrat de location indiquant que le locataire loue cette propriété à l’aveugle et est conscient des risques encourus.
Connaissez-vous le Fair Housing Act ? Quelles sont les erreurs courantes concernant ces lois ?
C’est une question essentielle à poser aux gestionnaires immobiliers. Si le Premier ministre ne sait pas ce que sont les lois sur le logement équitable, courez ! La réponse à la deuxième question indique si le Premier ministre a examiné la loi sur le logement équitable et peut repérer les violations.
La violation de ces lois pourrait entraîner des poursuites judiciaires et des frais d’avocat élevés. Il est donc impératif que le Premier ministre comprenne parfaitement et applique ces lois sans exception.
Pouvez-vous m’expliquer la procédure d’expulsion ? Combien de locataires avez-vous expulsés au cours de la dernière année ?
C’est une bonne idée d’avoir un PM potentiel qui vous explique le processus d’expulsion standard. Plus important encore, vous voudrez savoir combien de personnes le Premier ministre a expulsées au cours de l’année ou même du mois dernier. Le nombre soulève-t-il des drapeaux rouges ?
Lorsque la société de gestion immobilière entame le processus d’expulsion, le fait-elle en interne ou embauche-t-elle quelqu’un ? Quelle est leur procédure ? Le fait qu’ils vous guident vous permet de savoir qu’ils connaissent le processus.
Une expulsion fait-elle partie du coût ou est-ce un supplément ?
Certains PM facturent au-delà de leurs frais mensuels pour les expulsions. Expulser un locataire pour non-paiement du loyer peut être un processus difficile qui peut avoir des conséquences financières préjudiciables.
Quelle est votre définition personnelle de « prêt à louer » ? Et combien de temps vous faut-il pour « transformer » une propriété vacante afin qu’elle soit prête à louer ?
Une propriété prête à louer est apte à être occupée immédiatement. Cependant, chaque PM peut définir cela différemment.
Il faut du temps pour préparer une propriété à la location. Deux choses sont importantes ici : le temps et les procédures de roulement. Un délai d’exécution plus court est préférable, car il permet de louer la propriété plus rapidement, de minimiser les postes vacants et de maximiser les recouvrements de loyers.
Cependant, si le PM prétend qu’il peut remettre une unité en trois jours, il ne fait probablement pas un très bon travail d’inspection et d’entretien des systèmes pour maintenir l’unité en bon état pour le prochain locataire.
Demandez-leur de fournir un plan détaillé de rotation et un délai d’environ 30 jours pour préparer une propriété pour le prochain locataire. Une autre question à poser à un gestionnaire immobilier concerne les méthodes qu’il utilise ensuite pour trouver les prochains locataires qualifiés, car cela garantit que vous obtenez vos revenus locatifs.
Le bail est-il automatiquement renouvelable ? Quelle est votre politique de renouvellement ?
Certaines personnes le font, mais d’autres n’aiment pas les baux renouvelables automatiquement, car l’oubli pourrait entraîner des problèmes. Assurez-vous donc de suivre cela pour voir si les sociétés de gestion immobilière que vous interrogez offrent ce service. Vous devez savoir si le PM renouvelle automatiquement tout le monde ou si les personnes avec des dings spécifiques contre eux ne sont pas renouvelées de cette façon.
De combien de préavis de déménagement avez-vous besoin? Faites-vous une pré-inspection avant le déménagement du locataire?
Chaque entreprise PM a ses propres règles de préavis de déménagement. Généralement, les locataires doivent donner un préavis de 30 à 60 jours avant de quitter un logement. Une pré-inspection avant un déménagement n’est requise par la loi qu’en Californie, mais il s’agit d’une question importante à poser à un gestionnaire immobilier.
Montrez-vous la maison pendant que le locataire actuel est dans la maison ?
Une façon de réduire les coûts est de montrer la maison pendant que le locataire est encore dans l’unité. Cela augmente les chances de trouver un locataire potentiel plus tôt.
À quelle vitesse remplissez-vous les postes vacants entre les locataires ?
Le PM doit essayer de planifier les choses le plus rapidement possible, afin que les temps d’arrêt et les postes vacants soient aussi proches que possible de zéro. Certaines semaines de planification entre les locataires, c’est donc une question importante à poser à un gestionnaire immobilier.
La clé ici est de s’assurer qu’un PM ne sacrifie pas la qualité du locataire pour faire venir rapidement quelqu’un dans la propriété. Il vous en coûtera beaucoup plus de temps et d’argent pour expulser un mauvais locataire que d’attendre quelques jours ou semaines supplémentaires pour trouver un bon locataire qui paiera son loyer et s’occupera de la propriété.
Quel est votre échéancier de paiement lors de l’installation d’un locataire ?
Certains propriétaires n’acceptent pas un bail signé tant qu’ils n’ont pas tous les dépôts. Ensuite, le premier mois de loyer est dû avec les clés. Il est important de connaître le processus afin qu’il n’y ait pas de surprises.
Avez-vous une clause de résiliation si l’unité n’est pas louée après tant de mois ?
Cela peut arriver ou non, mais c’est une question importante à poser à un gestionnaire immobilier.
Dois-je payer des frais lorsque le lieu est vide ?
Il est important de savoir si une entreprise va vous facturer pendant que l’unité est vide. Certaines régions facturent des frais saisonniers pour des choses comme l’ouverture et la fermeture de piscines ou l’hivernage de maisons même si la maison n’est pas occupée.
Quelle est votre philosophie sur la sélection des locataires et la mise en location des propriétés ?
Le montant du loyer est en fin de compte la décision du propriétaire, mais si la propriété est en dehors de la zone locale du propriétaire, il comptera très probablement sur le PM pour connaître le marché. Il est avantageux que le propriétaire et le PM aient des philosophies similaires sur la sélection des locataires et sur le lieu de fixation du montant de la location ainsi que sur le moment d’augmenter le loyer.
Prenez-vous des photos de la propriété avant et après l’emménagement et le déménagement?
Ils devraient, et c’est facile à faire. La documentation de l’état de la propriété est essentielle en cas de litige avec les locataires.
Proposez-vous une garantie placement locataire ?
Si le locataire est expulsé ou déménage avant la fin de la durée du bail, l’une des questions à poser au PM est de savoir s’il trouvera ou non un nouveau locataire gratuitement.
Quelles durées de location proposez-vous ? Facturez-vous des frais supplémentaires pour les baux mensuels ?
Certains PM ne font qu’un bail au mois, tandis que d’autres font un bail d’un an et certains font plusieurs années. Certains facturent 300 $ de plus par mois pour les baux au mois. Il est important de savoir quelle est leur politique et qui reçoit les frais.
Faites-vous une clause de rupture?
La vie est imprévisible et certains locataires tentent de rompre leur bail. Cette clause peut vous sauver la vie.
Avez-vous une franchise locative ?
Une franchise de loyer peut réduire les risques de demandes des locataires concernant des articles et des réparations insensés qui coûtent de l’argent et causent des maux de tête. Les réparations peuvent causer de sérieux dommages au résultat net.
Avez-vous un libellé de bail qui oblige les locataires à payer pour les dommages qu’ils causent et qui ne sont pas de l’usure?
C’est pour ceux qui croient en la philosophie « vous le cassez, vous l’achetez ». Le locataire sera facturé pour tout ce qu’il casse. Il est également conseillé de le retirer au fur et à mesure que les dégâts sont causés, car le dépôt de garantie est leur peau dans le jeu et les incite à ne pas avoir de problème.
