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Il ne semble pas si longtemps, lorsque les vents entourant le secteur de l’immobilier commercial bruissaient de murmures sur les plans de l’administration Biden d’abroger les lois de change 1031 actuelles et d’annuler les véhicules d’échange alternatifs similaires tels que les Delaware Statutory Trusts. Cependant, lorsque le Congrès a adopté la Loi sur la réduction de l’inflation en l’absence de modifications proposées à l’article 1031 de l’Internal Revenue Code, trois forces puissantes ont amplifié la réalité selon laquelle l’échange 1031 et les Delaware Statutory Trusts seront probablement là pour rester.
Qu’est-ce qu’une fiducie statutaire du Delaware et comment se connecte-t-elle aux échanges 1031 ?
UNE Fiducie statutaire du Delaware (DST) est une structure de propriété immobilière pour 1031 échanges qui permet à plusieurs investisseurs de détenir chacun un intérêt bénéficiaire indivis dans la fiducie. Le terme «intérêt bénéficiaire» signifie que les investisseurs détiennent un pourcentage de la propriété et qu’aucun propriétaire ne peut revendiquer la propriété exclusive d’un aspect spécifique du bien immobilier.
Les lois des DST permettent à la fiducie de détenir le titre d’un ou plusieurs immeubles de placement pouvant inclure des immeubles commerciaux, multifamiliaux, à bail net, de vente au détail, de bureaux, industriels, d’entreposage libre-service, etc. Les investisseurs sont vivement intéressés par les DST parce que l’IRS les a bénis pour être considéré comme un immeuble de placement « de même nature » aux fins d’un échange 1031.
Actuellement, l’attrait pour les stratégies d’échange 1031 telles que les DST n’a jamais été plus forte. Selon le Rapport de mise à jour du marché de mi-année 2022 du vrai société de recherche immobilière Mountain Dell – en 2021, a titrisé 1031 programmes d’échange, qui comprend les DST, a levé un record de 7,4 milliards de dollars, soit le double du précédent record de 3,7 milliard établi en 2006. Selon le même rapport, le marché DST est sur le point de continuer à grandir.
Qu’est-ce qui motive la popularité des bourses 1031 et des stratégies d’investissement similaires en tant que DST ? Nous pensons qu’il existe trois forces majeures qui stimulent la popularité des DST pour les échanges 1031 maintenant et dans un avenir proche et que ces mêmes forces rendront, espérons-le, peu probable que le Congrès retire l’herbe sous le pied des lois actuelles sur les échanges.
Force One : Démographie
L’une des forces les plus fondamentales qui aident à protéger le marché de l’échange 1031 est la démographie. Selon le bureau américain du recensement, les baby-boomers détiennent plus patrimoine immobilier que toute autre génération dans l’histoire. Né entre les années 1946 et 1964, l’influence des baby-boomers sur tout ce qui touche à l’immobilier ne peut être surestimée.
Par exemple, les Américains de plus de 55 ans possèdent 53,8 % de tous les biens immobiliers aux États-Unis, y compris des billions de dollars de investissements immobiliers appréciés. Maintenant, bon nombre de ces baby-boomers vieillissants (dont les plus âgés auront 76 ans cette année) abandonnent rapidement leurs immeubles de placement via 1031 bourses. En outre, ils recherchent des options alternatives d’investissement immobilier qui offrent à la fois un report d’impôt et d’autres avantages qui améliorent la vie. Plus et De plus, ce groupe de baby-boomers vieillissants emploie des fiducies statutaires du Delaware pour leur 1031 échanges afin de différer leurs impôts sur les plus-values et entrer dans un passif structure d’investissement.
Force 2 : la pandémie
Une autre force puissante qui a contribué à enflammer la popularité des lois sur les échanges de 1031 a été le Covid-19 et son impact sur les propriétaires de biens locatifs. Parce que notre entreprise travaille activement avec des milliers de propriétaires d’immeubles commerciaux à travers le pays, nous avons entendu de première main certains des défis et des pressions auxquels les propriétaires ont été confrontés pendant la pandémie (et continuent d’être confrontés). Il s’agit notamment de moratoires d’expulsion obligatoires, de lois strictes sur le contrôle des loyers et d’autres réglementations qui ont un impact direct sur la santé financière des investissements immobiliers.
Maintenant, bon nombre de ces mêmes investisseurs s’éloignent des charges financières engendrées par Covid et des maux de tête associés aux « locataires, aux toilettes et aux ordures ». Les investisseurs par milliers renoncent à leurs biens immobiliers locatifs et réinvestissent le produit dans d’autres opportunités immobilières comme les échanges 1031 et les fiducies statutaires du Delaware.
Sans la possibilité de reporter les gains en capital et autres impôts grâce aux règles d’échange 1031, bon nombre de ces investisseurs indépendants «mamans et pop» seraient soumis à des factures fiscales pouvant s’élever à 40% des gains réalisés par ces investisseurs après des décennies de travail acharné pour constituer un portefeuille immobilier modeste.
William Brown, ancien président de la National Association of Realtors, l’a bien résumé dans un Article du New York Times quand il a dit: « Se débarrasser de l’échange 1031 entraverait la possibilité de investisseurs parce que la plupart des investisseurs ne peuvent pas se permettre de vendre une propriété puis d’acheter autre chose après avoir payé les impôts.
Force trois : économie
Enfin, il y a quelque chose d’intrinsèquement vertueux dans l’Internal Revenue Code 1031. C’est-à-dire que les échanges de même nature aident à propulser le commerce à travers un certain nombre d’autres industries comme la banque, la construction, l’aménagement paysager et l’assurance.
UNE étude bien connue écrit par les professeurs David C. Ling de l’Université de Floride et Milena Petrova de l’Université de Syracuse ont analysé comment les échanges 1031 encouragent une activité et une croissance économiques utiles qui soutiennent également les marchés immobiliers commerciaux locaux et les assiettes fiscales locales. Selon l’étude, l’échange DST 1031 réalise également les trois principaux avantages économiques suivants :
- Les échanges de même nature sont associés à une augmentation des investissements en capital et à une réduction des ratios prêt-valeur (en d’autres termes, une réduction de la dette) sur les propriétés de remplacement.
- Les échanges à imposition différée améliorent la négociabilité de biens immobiliers commerciaux hautement illiquides. Cette liquidité accrue est particulièrement importante pour les nombreux investisseurs non institutionnels dans des propriétés relativement bon marché qui constituent la majorité du marché des échanges immobiliers similaires.
- Les échanges 1031 augmentent la capacité des investisseurs à redéployer les capitaux vers d’autres utilisations et/ou zones géographiques, améliorant et augmentant la productivité des bâtiments et des installations qui, à leur tour, génèrent des revenus et des dépenses créatrices d’emplois.
Conclusion
En réaffectant des capitaux et des biens immobiliers dans un laps de temps réduit, les bourses 1031 et les fiducies statutaires du Delaware contribuent à la croissance économique des villes et des États du pays, faisant de la loi similaire un ingrédient pertinent et important pour la préservation de la richesse et le renforcement continu. de l’économie des États-Unis.
Cet article est présenté par Kay Properties & Investments
Kay Properties & Investments est une société d’investissement nationale du Delaware Statutory Trust (DST). La plate-forme www.kpi1031.com donne accès au marché des DST de plus de 25 sociétés sponsors différentes, des DST personnalisés uniquement disponibles pour les clients Kay, des conseils indépendants sur les sociétés sponsors DST, une diligence raisonnable complète et une vérification de chaque DST (généralement 20 à 40 DST ) et un marché secondaire DST. Les membres de l’équipe de Kay Properties ont collectivement près de 400 ans d’expérience dans l’immobilier, sont titulaires d’une licence dans les 50 États et ont participé à plus de 30 milliards de dollars d’investissements DST 1031.
Il existe des risques importants associés à l’investissement dans l’immobilier, les propriétés du Delaware Statutory Trust (DST) et les titres immobiliers, notamment l’illiquidité, les postes vacants des locataires, les conditions générales du marché et la concurrence, le manque d’historique d’exploitation, les risques de taux d’intérêt, le risque de nouveaux approvisionnements marché et la baisse des taux de location, les risques généraux liés à la possession/exploitation de propriétés commerciales et multifamiliales, les baux à court terme associés aux propriétés multifamiliales, les risques de financement, les conséquences fiscales négatives potentielles, les risques économiques généraux, les risques de développement et les longues périodes de détention. Toutes les offres discutées sont des offres du Règlement D, Règle 506c. Il existe un risque de perte de la totalité du capital investi. Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs. Les distributions potentielles, les rendements potentiels et l’appréciation potentielle ne sont pas garantis. Pour qu’un investisseur soit admissible à tout type d’investissement, il existe à la fois des exigences financières et des exigences d’adéquation qui doivent correspondre à des objectifs, des buts et des tolérances au risque spécifiques. Titres offerts par FNEX Capital, membre FINRA, SIPC.
Remarque par BiggerPockets : Ce sont des opinions écrites par l’auteur et ne représentent pas nécessairement les opinions de BiggerPockets.
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