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Matt Speer est personnellement investi dans deux choses : l’immobilier et le sport. Et pour ce courtier basé à Indianapolis, ces deux passions sont définitivement liées. Après tout, le jeu immobilier dans cette capitale sportive s’est avéré être un slam dunk pour son propre portefeuille.
Peut-être que l’amour du sport explique également la grande valeur que Speer accorde au travail d’équipe. En tant qu’agent immobilier chez LIV Indy, Speer aide les acheteurs non seulement à conclure des affaires, mais également à former des équipes d’investissement immobilier durables. Sur le marché en plein essor d’Indianapolis, Speer sait que la bonne équipe fait toute la différence lorsqu’il s’agit de battre la concurrence féroce.
En savoir plus sur le marché de l’investissement d’Indianapolis dans les propres mots de Speer.
Mon parcours immobilier
En 2015, j’ai commencé à me représenter dans des transactions immobilières. Puis en 2017, j’ai obtenu une licence et j’ai fondé une maison de courtage. Aujourd’hui, nous travaillons principalement avec des investisseurs, bien que nous représentions occasionnellement des primo-accédants qui nous contactent via nos réseaux de gestion immobilière.
Nous travaillons avec des dizaines d’acheteurs chaque année et essayons d’offrir une expérience plus boutique à nos clients. Nous ne jouons pas au jeu du volume, mais essayons plutôt de nous concentrer sur un service personnalisé.
Qu’est-ce qui rend le marché immobilier d’Indianapolis unique ?
Beaucoup de gens ne réalisent pas qu’Indy est un centre technologique en pleine croissance. Zillow a récemment classé Indy au quatrième rang du pays parmi les villes au potentiel inexploité de croissance des entreprises technologiques.
En tant que 16e plus grande ville d’Amérique, elle équilibre un faible coût de la vie avec un marché du travail solide. Cela se traduit par un marché locatif sain et en croissance, en particulier dans le paysage post-COVID-19. Au cours de la dernière année, nous avons personnellement constaté une augmentation des loyers de plus de 10 % pour certains de nos sous-marchés comme SoBro et Butler Tarkington.
Nouveau! Agents favorables aux investisseurs à Indianapolis
Peu importe votre expérience d’investissement ou l’endroit où vous cherchez à investir, connectez-vous avec un agent local qui connaît le marché de fond en comble et peut évaluer les propriétés du point de vue d’un investisseur. Voici comment fonctionne le marché des agents de BiggerPockets :
- Choisissez votre marché
- Partagez vos critères d’investissement
- Associez-vous à un agent !
À quel genre de chiffres les investisseurs peuvent-ils s’attendre ici ?
Nos clients sont toujours à la recherche de la fameuse offre BRRRR. En tant qu’équipe, nous avons tendance à préférer les investissements de classe B, et le loyer moyen de notre portefeuille de gestion immobilière est d’environ 1 500 $ par mois. Si vous supprimez quelques valeurs aberrantes de luxe, nous aimons être à une moyenne de 1 250 $ par mois. Nous cherchons toujours à respecter la règle du 1 % (loyer mensuel divisé par le coût tout compris).
En travaillant à rebours, cela signifie que nous nous attendons à ce que nos clients soient d’environ 125 000 $ tout compris (y compris les frais de réadaptation) avec un loyer de 1 250 $ et plus par mois. Cela se traduit généralement par un flux de trésorerie après toutes les dépenses de 200 $ à 300 $ par porte avec un taux de plafond de l’ordre de 7 à 12 %.
Quel type de demande de location rencontrez-vous actuellement ?
Nous avons constaté une augmentation du portefeuille d’une année sur l’autre de 5 à 12 % de la demande locative. Les propriétés qui ont pris quelques semaines à louer l’année dernière ont été louées en heures cette année.
Dans quelle mesure le marché d’Indianapolis est-il concurrentiel en ce moment ?
Indy est en feu ! À l’heure actuelle, il est difficile de trouver de bonnes affaires, mais pas impossible. Les offres sont là si vous savez ce que vous cherchez et pouvez réagir rapidement.
Il y a de moins en moins d’opportunités sur le marché (j’ai vu plus de 60 offres sur une maison !), mais avec les bonnes connexions, il y a un bon nombre d’opportunités en gros. Indy étant un marché d’investissement si populaire, il existe une abondance de grossistes. C’est là que nous intervenons : nous aidons à analyser ces offres aux côtés de nos acheteurs, et nous sommes connus pour trouver nous-mêmes quelques opportunités de vente en gros hors marché.
Nous essayons d’être le «membre de l’équipe» de base pour nos clients et de fournir les freins et contrepoids nécessaires pour naviguer sur un marché aussi concurrentiel.
Qu’est-ce que vous aimez personnellement chez Indy ?
J’aime le sport et les gens. Je suis un grand fan des Colts et des Pacers. Je suis allé à l’Université Butler, alors s’il vous plaît ne mentionnez pas le soulèvement du demi-terrain de Hayward…
Mais sérieusement, Indy accueille chaque année l’Indy 500, l’un des plus grands événements sportifs au monde. Nous avons également accueilli le Super Bowl et le tournoi NCAA 2021. En fait, Indy abrite le siège de la NCAA.
Mieux encore, les gens ici sont des habitants du Midwest gentils et terre-à-terre.
Quels sont les quartiers qui vous passionnent le plus ?
Mes quartiers préférés sont SoBro et Butler Tarkington. Tout le reste est un tiers éloigné. Je possède moi-même environ 25 unités dans ces quartiers. J’ai utilisé le même modèle BRRRR sur presque tous.
Cela dit, il y a un bon marché à Indy pour tout investisseur. Bean Creek ou Stringtown/Haughville sont d’excellentes zones pour un retour sur investissement plus élevé et des locations de classe d’actifs inférieures.
Les quartiers Fishers et Carmel sont idéaux pour les investisseurs suburbains de classe A. Un de nos clients vient de terminer un projet de location Carmel, et les chiffres étaient des bananes pour un actif de classe A.
Selon vous, quel type de créneau immobilier les investisseurs devraient-ils envisager ?
Mon expérience a été exclusivement dans la maison unifamiliale et l’espace de deux à quatre unités. Alors naturellement, je vais être biaisé vers ces propriétés. Cependant, je recommanderais aux clients de garder l’esprit ouvert, indépendamment de toute idée préconçue.
Personnellement, je cherche à trouver des duplex à acheter près de College Avenue, au nord de la 38e rue jusqu’à Broad Ripple. Les loyers explosent dans cette région et il existe une fenêtre d’opportunité à exploiter.
Quelles stratégies d’investissement ont le plus de succès à Indianapolis ?
Indianapolis est un marché solide avec une appréciation constante et des fondamentaux solides. La devise de notre État est « Un État qui fonctionne », et le marché immobilier n’est pas différent. Donc, la meilleure stratégie que je puisse recommander est simplement « acheter ! »
J’entends souvent les gens dire : « J’attendrai que le marché baisse, puis j’achèterai ». Le marché immobilier est comme le marché boursier, et je crois fermement qu’il ne faut pas essayer de chronométrer le marché. De plus, ne reculez pas devant un accord BRRRR, car vous devrez peut-être laisser 5 000 $ à 10 000 $ dans l’accord, surtout lorsque cet argent atteindra plus de 20 % de cash sur les retours en espèces.
Comment est le paysage de l’emploi à Indianapolis ?
Beaucoup de nos locataires sont des professionnels urbains travaillant dans les secteurs de la santé, de la technologie ou des services. Les employeurs les plus importants sont IU Health, St. Vincent Health, New Era Technology, Eli Lilly et Roche Diagnostics. Le plus grand bâtiment d’Indianapolis est la Salesforce Tower. Salesforce emploie à lui seul 2 300 personnes, créant un pilier (au propre comme au figuré) pour la communauté technologique en pleine croissance.
Quels types d’industries entrent ou sortent de la région ?
La technologie est à la hausse. L’industrie des services se développe à la suite de la chute du COVID-19. L’industrie manufacturière a connu des difficultés ces derniers temps, en partie à cause des facteurs liés au COVID-19.
Les investisseurs pourront-ils compter sur vous pour les références post-clôture ?
LIV Indy est une société de gestion immobilière ainsi qu’une agence immobilière. Pour cette raison, nous avons un vaste réseau de relations à Indy : bricoleurs locaux, entrepreneurs généraux, vendeurs, prêteurs, agents d’assurance, etc. Nous pouvons également aider les investisseurs à décider avec qui ne pas travailler. Si vous allez démarrer ou construire une équipe à Indy, LIV Indy devrait être votre ressource incontournable.
Remarque par BiggerPockets : Ce sont des opinions écrites par l’auteur et ne représentent pas nécessairement les opinions de BiggerPockets.
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