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Investir dans l’immobilier est un excellent moyen de générer un revenu passif, de créer un patrimoine à long terme et de diversifier votre portefeuille. Cependant, il n’existe pas d’approche unique en matière d’investissement immobilier. Cependant, cet article décrira certaines des méthodes éprouvées que les investisseurs avertis utilisent pour augmenter les flux de trésorerie et maximiser leurs rendements.
Choisir le bon marché
Trouver une bonne trésorerie
Le revenu passif est l’un des avantages les plus attrayants d’un investissement immobilier. Pour générer des revenus passifs à partir de votre propriété, vous devrez trouver un marché de trésorerie solide. Le flux de trésorerie est le bénéfice perçu sur le loyer mensuel après soustraction de toutes les dépenses d’exploitation mensuelles.
Idéalement, vous voulez un marché qui offre à la fois des flux de trésorerie positifs et une appréciation élevée pour récolter le meilleur retour sur investissement. Cependant, les marchés recherchés sont très recherchés par les investisseurs, ce qui signifie que vous devez être proactif dans votre recherche. Apprendre à rechercher des domaines avec les ingrédients d’un fort potentiel de croissance vous permettra de garder une longueur d’avance sur la concurrence.
Rechercher d’autres marchés
Beaucoup de gens préfèrent faire leurs achats près de chez eux lors de l’achat d’un immeuble de placement. Cependant, se limiter à un seul marché, c’est aussi limiter son potentiel de gain. Les marchés immobiliers varient considérablement d’un État à l’autre et même d’un quartier à l’autre. Il est parfois nécessaire de regarder au-delà de vos frontières géographiques pour trouver un marché plus favorable.
Ne laissez pas l’idée d’investir à distance vous intimider. Grâce à l’abondance de ressources en ligne, il est plus facile que jamais d’acheter et de gérer un immeuble de placement à distance. Il existe un certain nombre d’applications qui vous permettent de visiter des propriétés et d’avoir des réunions en face à face sans jamais avoir à quitter votre domicile ou votre bureau.
S’en tenir à une stratégie
Déterminer le potentiel de flux de trésorerie nécessite plus que de simples calculs. Avant tout, vous souhaitez définir une stratégie et définir des objectifs progressifs qui correspondent à votre vision à long terme. Un plan bien défini assurera une approche plus calculée des décisions et atténuera le risque d’erreurs coûteuses.
Faire votre recherche
La diligence raisonnable est la différence fondamentale entre jouer votre argent et l’investir. Une diligence raisonnable appropriée se concentre à la fois sur les facteurs macro et microéconomiques.
Commencez toujours par vous concentrer sur la macroéconomie de votre zone cible. Il s’agit de la « vue d’ensemble », comme la croissance démographique, le taux d’emploi, les impôts fonciers et les politiques gouvernementales. En évaluant la macroéconomie, vous comprenez mieux si un marché mérite d’être approfondi.
Après avoir évalué la macro, il est temps de zoomer sur un quartier ou une petite région. Considérez les divers éléments qui pourraient avoir une incidence sur l’attrait de la région, tels que la démographie, le revenu médian des ménages, la proximité des loisirs, des emplois, des magasins et tout ce qui pourrait avoir une incidence sur la qualité de vie de ceux qui vivent et travaillent dans cette région.
Évaluer toutes les complexités qui affectent votre marché cible peut sembler intimidant et prendre beaucoup de temps. Heureusement, la plupart des informations sont facilement disponibles en ligne. Presque chaque ville a un site Web avec des plans complets, des ordonnances, des projets spéciaux et des informations de zonage. D’autres ressources en ligne, telles que les médias sociaux et les babillards communautaires (tels que Nextdoor.com), peuvent fournir une perspective d’initié des habitants de la région.
Une autre ressource est les agents immobiliers locaux. Un agent expérimenté connaissant votre zone cible peut offrir des informations précieuses qui ne sont peut-être pas disponibles en ligne. Ils peuvent également vous mettre en contact avec des entreprises locales et des outils dont vous pourriez avoir besoin.
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Envisagez l’investissement multifamilial
Bien que les propriétés multifamiliales aient souvent un prix plus élevé que les propriétés unifamiliales, elles sont plus susceptibles de produire un retour sur investissement élevé. Si vous souhaitez générer des revenus passifs à partir de votre bien locatif, la multifamiliale est de loin votre meilleur pari.
Qu’est-ce qu’une propriété multifamiliale?
Une propriété multifamiliale est une propriété résidentielle contenant plusieurs unités occupées par des ménages individuels distincts. Une unité doit fournir au moins une salle de bain complète et une cuisine. Les unités peuvent être contenues dans une seule structure (duplex, triplex) ou plusieurs bâtiments dans le même complexe (appartements, maisons en rangée, condos). Le mot « famille » dans ce contexte fait référence à tout ménage, qui comprend les locataires célibataires, les couples, les colocataires, etc.
Il est important de noter qu’une maison unifamiliale occupée par plusieurs locataires ne constitue pas une habitation multifamiliale. Bien qu’il puisse techniquement abriter plusieurs familles, il serait toujours considéré comme une maison unifamiliale par définition.
Avantages et inconvénients des propriétés multifamiliales
Les propriétés multifamiliales sont d’excellents investissements pour de nombreuses raisons. Cependant, comme pour tout investissement, les propriétés multifamiliales ne sont pas pour tout le monde. Voici quelques avantages et inconvénients.
Avantages
Flux de trésorerie constant – Les propriétés multifamiliales sont connues pour générer des flux de trésorerie fiables et des revenus locatifs plus élevés que les propriétés unifamiliales.
Allégements fiscaux – Plusieurs incitations fiscales sont disponibles pour les propriétés multifamiliales. Les coûts d’amortissement et d’exploitation, tels que l’entretien, les frais de gestion immobilière, les services publics, la publicité et l’assurance sont considérés comme des déductions fiscales.
Financement – Une propriété multifamiliale aura probablement un prix plus élevé, mais croyez-le ou non ; il est beaucoup plus facile de trouver une banque pour régler la facture. Les prêteurs considèrent les propriétés multifamiliales comme un investissement à faible risque en raison de leur flux de trésorerie constant et prévisible, même pendant les périodes de forte inflation et de récession.
Les inconvénients
Concurrence – Les propriétés multifamiliales sont très recherchées. Une forte concurrence dans un marché favorable peut faire grimper le prix déjà élevé des propriétés. Des marchés gonflés peuvent créer un obstacle important pour les nouveaux investisseurs qui tentent d’entrer sur le marché de l’immobilier multifamilial.
Coût – Les propriétés multifamiliales nécessitent un coût initial important, bien plus qu’une maison unifamiliale. De nombreuses banques exigent un acompte de 20% pour financer une propriété multifamiliale, ce qui peut être un obstacle majeur pour les investisseurs à faible capital.
Exigeant – Avec plus de locataires vient plus de responsabilités. S’occuper de tous les besoins de la propriété, ainsi que des besoins des locataires, est un travail à temps plein. C’est pourquoi de nombreux propriétaires choisissent de sous-traiter les tâches de gestion et d’entretien à des gestionnaires immobiliers, ce qui entraîne leurs propres coûts.
Dans l’ensemble, si vous avez les ressources nécessaires pour couvrir les coûts initiaux élevés et la capacité d’externaliser certaines des responsabilités, une propriété multifamiliale est un excellent moyen de générer des revenus passifs et d’augmenter votre retour sur investissement.
Passer le fixateur supérieur
Grâce aux émissions télévisées populaires sur la rénovation domiciliaire, de nombreuses personnes pensent que l’investissement immobilier consiste à trouver un réparateur trapu et à le transformer comme par magie en une maison de rêve. Ne vous méprenez pas. Il est possible de tirer profit d’un réparateur. Cependant, l’approche de la poubelle au trésor n’est pas pratique lorsqu’il s’agit de maximiser le potentiel de gain.
Réalité vs attentes
Un attrait évident pour l’achat d’un réparateur en tant qu’investissement est le prix avantageux. Il est courant que les propriétés nécessitant des travaux importants soient évaluées en dessous de la valeur marchande. La remise initiale est destinée à compenser le coût des réparations et des mises à jour dont la propriété aura besoin.
Cependant, il est facile de sous-estimer l’ampleur réelle du projet. Cela est particulièrement vrai si vous ne disposez pas de l’expérience ou des conseils d’un expert pour vous aider à prendre des décisions éclairées. Maintes et maintes fois, les projets de réparation sont abandonnés parce que les acheteurs se retrouvent au-dessus de leurs têtes.
Un peu d’équité en sueur va un long chemin
Choisir une propriété qui a besoin de rénovations majeures n’est peut-être pas votre meilleur choix lorsqu’il s’agit de maximiser votre retour sur investissement, mais cela ne signifie pas que vous devez éviter complètement les rénovations. Plutôt que de chercher un diamant brut, essayez de trouver une propriété qui a juste besoin d’un petit lifting. Les fonds propres peuvent augmenter la valeur de votre propriété et peuvent même augmenter votre loyer mensuel. Voici quelques améliorations mineures qui peuvent avoir un impact important sur votre retour :
- Luminaires mis à jour
- Nouveau matériel sur les armoires
- Une nouvelle couche de peinture
- Ajouter un dosseret de cuisine
- Améliorez les accessoires d’évier et de bain
- Sol moderne et durable
- Améliorez l’aménagement paysager
Consulter un professionnel
Avoir de l’expérience dans la rénovation immobilière peut être un avantage supplémentaire lorsqu’il s’agit de décider dans quelle propriété investir votre temps. Cependant, si vous n’avez pas l’expertise pour prendre une décision éclairée, votre meilleur pari est de demander à un professionnel. Il vaut mieux payer une somme modique pour un avis professionnel que de se retrouver au-dessus de la tête après la clôture.
Lorsque vient le temps d’amorcer vos projets de rénovation, il est essentiel de connaître vos limites. Bien que les projets de bricolage puissent vous faire économiser de l’argent à court terme, si vous n’avez pas l’expérience ou les compétences nécessaires pour effectuer les tâches correctement, cela peut finir par coûter plus cher que ça ne vaut.
Gardez vos préférences personnelles à la maison
L’assemblage des éléments de conception de votre propriété doit être fait en pensant à vos locataires potentiels. Les éléments de style doivent être neutres et polyvalents. Bien qu’il soit possible d’incorporer certaines caractéristiques de conception uniques ou créatives, cela doit être fait avec prudence et peut-être avec des conseils professionnels.
Conclusion
Que vous soyez un propriétaire chevronné ou que vous débutiez votre parcours, l’investissement immobilier est un moyen fiable d’augmenter votre patrimoine et de générer des revenus supplémentaires. En restant informé sur les différents marchés et types de propriétés, vous ouvrez la porte à des opportunités infinies. Avec des risques calculés et des actions intentionnelles, vous pourrez tirer le meilleur parti de vos investissements immobiliers.
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Remarque par BiggerPockets : Ce sont des opinions écrites par l’auteur et ne représentent pas nécessairement les opinions de BiggerPockets.
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