Une autruche peut avoir la tête dans le sable, mais cela n’empêchera pas un lion de la mordre dans les fesses.
Cette année a été difficile pour de nombreux investisseurs immobiliers, mais nous ne pouvons pas nous permettre de faire l’autruche. Nous devons examiner ce qui se passe avec l’économie afin d’être prêts à faire face à ce à quoi nous sommes – ou pourrions être – confrontés.
Je vais commencer par dire ceci : faites toujours le vôtre en profondeur devoirs et tirez vos propres conclusions. Je ne suis pas un conseiller financier, un avocat ou un CPA, et je ne donne aucun conseil en investissement. C’est à vous de prendre en considération les informations contenues dans cet article, de faire vos propres recherches et de demander conseil à vos conseillers pour vous positionner au mieux.
Je vous préviens – tout ce que j’ai à dire ici n’est pas de nature légère. Et bien que je ne recommande pas de résonner dans l’obscurité des probabilités et des possibilités mentionnées, je pense qu’il est important que nous prenions au moins ces facteurs en considération lors de l’approche des investissements au cours de l’année à venir.
Expulsions et saisies
Juste au moment où nous pensions tous que le moratoire sur les expulsions ne durerait pas beaucoup plus longtemps, le moratoire sur les expulsions (et les saisies) a atteint la Cour suprême, qui a décidé que les moratoires ne pouvaient plus être en place car ils sont « inconstitutionnels ».
Maintenant, nous avons carte blanche pour expulser comme d’habitude, et les propriétaires partout aux États-Unis ont à nouveau le contrôle de leurs collections. C’est une nouvelle incroyable pour ceux d’entre nous dans le domaine de l’immobilier locatif et nous fait nous sentir encore plus forts en période de récession / économique.
Il y a quelques États qui ont encore des moratoires en place, bien que les propriétaires soient libres et clairs de poursuivre les expulsions pour tous les marchés dans lesquels ils possèdent des propriétés. D’une manière ou d’une autre, mon entreprise a traversé ces moratoires totalement indemne, car nous n’avons été affectés négativement dans aucun de nos parcs de maisons mobiles.
Voici un rapport complet sur les expulsions et les moratoires de forclusion qui montre une carte état par état avec le statut. Il a également un lien vers les programmes d’allègement des loyers pour chaque État, ce qui pourrait s’avérer utile pour beaucoup d’entre vous, propriétaires qui n’en sont peut-être pas sortis aussi indemnes que nous.
Cela signifie-t-il qu’un krach immobilier est à venir ?
À mon avis, la réponse courte à cette question est oui. Voici pourquoi.
Plus de 11 millions de ménages américains continuent de déclarer être en retard sur leur loyer car des moratoires sur les expulsions étaient en place. En 2020, il y avait 128,45 millions de ménages aux États-Unis, ce qui signifie que 8,56 % de l’Amérique est en retard sur les paiements de loyer (cela n’inclut pas ceux en retard sur les hypothèques !).
Le ménage américain moyen avais trois mois de réserves d’épargne, mais les blocages de l’année dernière ont rongé cela pour de nombreuses personnes. Bien sûr, certains seront rattrapés, mais beaucoup ne le seront pas. Combien exactement reste-t-il à voir.
Les expulsions prendront quelques semaines à quelques mois et les tribunaux seront surchargés d’affaires, ce qui pourrait entraîner davantage de retards. Mais nous pouvons compter sur plus de biens immobiliers locatifs sur le marché sous peu, ce qui affectera également l’offre et probablement les prix de location et de vente.
De nombreux propriétaires seront prudents quant à la location à des locataires récemment expulsés, ce qui mettra beaucoup de gens dans une mauvaise position et créera probablement une offre excédentaire de de location immobilier. Cela signifiera probablement beaucoup plus de demande d’auto-entreposage car les personnes sont temporairement déplacées, et cela entraînera probablement une plus grande demande d’espace de logement abordable (c’est-à-dire des parcs de maisons mobiles).
Je pense qu’il est prudent de prédire que nous commencerons à ressentir les effets des expulsions pour le reste de 2021. Plus de 8 % de l’Amérique est en retard de loyer. Il est difficile de dire exactement combien d’entre eux seront expulsés. Cela dit, l’impact ici pourrait s’avérer monumental.
En plus de ceux qui sont en retard de loyer, environ 1,7 million de ménages sont dans des plans d’abstention. La plupart de ces propriétaires seront obligés de quitter ces programmes, ce qui les placera dans une position où ils devront rembourser leurs prêts. Certains de ces propriétaires pourraient être en mesure de faire une modification de prêt qui pourrait les sauver (du moins pour l’instant). En outre, beaucoup ont récemment épuisé leurs capitaux propres avec un refinancement au cours des 12 mois précédents. Même si une fraction de ces propriétaires ne se fait pas rattraper, cela pourrait amener un nombre important de maisons sur le marché (en plus des locations).
Les saisies prendront plus de temps que les expulsions, de sorte que le plein effet de cela ne se fera sentir qu’après leur passage. Cela pourrait prendre trois à six mois ou plus pour ceux qui savent comment lutter contre cela et tirer les choses au clair. Donc, je pense que nous ne commencerons pas à ressentir les effets des saisies avant le reste de cette année, et je prévois que l’impact sera plus fort d’ici le printemps 2022.
Même s’il n’y a pas autant de saisies ou d’expulsions qu’on pourrait s’y attendre, les prix des logements ne peuvent atteindre un tel niveau que jusqu’à ce que l’acheteur ne paie plus pour une maison, quelle que soit la tendance du marché. Il semble qu’Orlando, en Floride, ait déjà atteint ce point, même avec l’abondance de personnes qui y affluent pour un environnement de liberté plus favorable. Combien de marchés suivront et plafonneront dans un avenir proche ?
Ajoutez maintenant les effets du potentiel de personnes décédées de COVID ou de «vaccinations» (indépendamment de vos croyances ou de vos points de vue sur l’un ou l’autre), ou des baby-boomers dont le temps naturel était écoulé (actuellement le groupe d’âge qui a le plus grand population aux États-Unis). Ensuite, tenez compte des baby-boomers qui prendront leur retraite et pourraient très probablement vouloir réduire leurs effectifs, ce qui placera des maisons supplémentaires sur le marché, car certains achèteront une maison plus petite en remplacement et d’autres loueront au lieu de racheter. Ceci, ajouté au décès des groupes de propriétaires susmentionnés, entraînerait encore plus de maisons sur le marché.
Préparez-vous à un changement de marché
Modifiez vos tactiques d’investissement, non seulement pour survivre à un ralentissement économique, mais aussi pour prospérer ! Prenez n’importe quelle récession dans la foulée et ne soyez plus jamais intimidé par un changement de marché avec Investissement immobilier à l’épreuve de la récession.
Perturbations de la chaîne d’approvisionnement
Il est également censé y avoir une perturbation accélérée de la chaîne d’approvisionnement en raison de la possibilité que les camionneurs se mettent en grève et que certaines logistiques soient retardées ou arrêtées.
Un excellent exemple de cela : en octobre 2020, il y avait deux porte-conteneurs au mouillage au port de Los Angeles à Long Beach, en Californie (la cargaison entrant dans le port de Los Angeles représente environ 20 % de TOUTE la cargaison entrant aux États-Unis États-Unis !), qui avait fluctué de un à trois porte-conteneurs ancrés chaque mois au cours des 12 mois précédents (avant octobre 2020). En septembre 2021, il y avait pas moins de 56 porte-conteneurs ancrés au port de Los Angeles, et ce nombre semble avoir une tendance massive à la hausse. Essayez et dites-moi que cela n’aura pas un impact monumental sur notre chaîne d’approvisionnement !
Il y a aussi la hausse des frais d’expédition (en raison des délais retardés comme mentionné ci-dessus) auxquels les entreprises sont confrontées, qui bien sûr seront répercutées sur le consommateur.
Si les camionneurs se mettent effectivement en grève ou si nous assistons à de nouvelles perturbations de la chaîne d’approvisionnement, cela ne peut qu’aggraver notre chaîne d’approvisionnement déjà lente et dont les prix augmentent. Cela pourrait, entre autres, entraîner une augmentation de la pauvreté, de l’itinérance et, c’est triste à dire, de la morbidité.
Tous les facteurs ci-dessus combinés pourraient entraîner une augmentation de la morbidité d’une année sur l’autre, laissant encore plus de maisons vacantes sur le marché et moins de personnes en place pour les acheter ou les louer. Oui, c’est une chose très horrible et sombre à discuter ou à laquelle penser, mais c’est quelque chose que nous devons prendre sérieusement en considération, quels que soient nos points de vue sur l’un de ces sujets individuels.
Si nous constatons une augmentation de la morbidité, cela pourrait amener de nombreuses maisons sur le marché (une augmentation de l’offre) sans augmentation du nombre d’acheteurs (aucune augmentation de la demande) – et ce serait en plus de les expulsions, les saisies et la réduction des effectifs des baby-boomers.
Chômage
Les allocations de chômage fédérales ont pris fin pour près de 10 millions d’Américains plus tôt cette année. C’est 75% des personnes qui touchaient le chômage ! Cela signifie qu’il y aura beaucoup moins d’argent injecté dans l’économie à mesure que les dépenses diminueront.
Pour ajouter à cela, les Américains au chômage ont dépassé les 12 millions en septembre, peut-être en raison de l’ouragan Ida.
Certaines de ces personnes vont maintenant retourner sur le marché du travail, ce qui est une bonne chose (car davantage de biens et de services peuvent être produits), mais il est également question de réduire (effiler) ou de supprimer les paiements de relance, ce qui aurait pu conséquences néfastes.
Bien sûr, si la relance se poursuit, cela signifie que de nombreux ménages auront toujours un revenu, mais cet argent de relance provient de la « monnaie d’impression » de la Réserve fédérale, ce qui a pour conséquence l’inflation des prix à la consommation. Ainsi, même si la relance se poursuit, les prix augmenteront probablement à un rythme rapide, de sorte que l’argent achètera beaucoup moins. Cependant, si les fonds de relance sont supprimés, non seulement il y aura encore moins d’argent dépensé pour stimuler le système, mais encore plus de personnes pourraient sombrer dans la pauvreté. Dans ce cas, il y aurait d’autres effets indirects sur les entreprises, les chaînes d’approvisionnement, le chômage, la capacité des gens à obtenir des prêts, le marché immobilier (en général) et le système bancaire.
Avec l’hiver à l’horizon, nous pourrions potentiellement voir plus de blocages en raison d’une augmentation des taux de COVID, ce qui pourrait encore augmenter le chômage et le nombre de personnes qui ne peuvent pas payer de loyer ou d’hypothèque. Cela augmenterait encore les expulsions et les saisies, ce qui signifie plus de maisons sur le marché avec moins de personnes qualifiées pour les remplacer.
En cours de préparation
Tous ces éléments combinés pourraient entraîner une offre excédentaire et une sous-demande de logements, entraînant par conséquent une baisse potentielle des prix des logements (entre autres situations de crise financière). Il est difficile de dire quelle sera l’évolution des prix de l’immobilier locatif à l’avenir. à proximité l’avenir, étant donné que nous sommes à la croisée des chemins entre une offre locative potentiellement plus importante et une inflation des prix. Ce dernier pourrait également être le même avec les prix des logements, bien qu’il semble que nous soyons proches de notre plafond de prix aux États-Unis, donc je suis au mieux sceptique sur le fait que les prix pourraient augmenter beaucoup plus longtemps (en toutes circonstances). À mon avis, la probabilité que les prix baissent est plus élevée, en raison de l’effet composé des facteurs susmentionnés.
Je prédis que ces choses combinées conduiront à un krach immobilier commençant dès la fin de cette année et battant son plein (et s’aggravant) d’ici l’été 2022.
J’ai déjà liquidé ce que je croyais être mes actifs « risqués » (compte tenu de ce que je crois que nous entrons économiquement). J’ai affiné et profité des faibles taux d’intérêt, augmenté mes limites de crédit, réduit mes taux d’intérêt de crédit et placé des capitaux dans des investissements et des endroits que je crois être les plus résistants, sûrs et protégés. J’ai construit ce que je pense être de solides réserves de nourriture et d’approvisionnement et j’ai obtenu des ressources qui, je pense, seront précieuses dans les années à venir. J’ai l’impression que les deux dernières années ont été un entraînement pour ce qui est à venir et que les deux à trois prochaines années resteront dans l’histoire.
Si je me trompe complètement dans mes hypothèses ici, alors je crois que je me suis positionné pour réussir, peu importe comment les choses se déroulent. Mais si j’ai même partiellement raison – mais que je n’étais pas préparé – c’est une position dans laquelle je ne voudrais pas être. J’élimine donc cette possibilité en me préparant à un marché immobilier radicalement changé (généralisation) au moins, sous l’hypothèse que ce qui a fonctionné dans le passé peut ne pas fonctionner à l’avenir.
Je suis toujours très optimiste pour le self-stockage, au moins pour les trois prochaines années environ, et pour les parcs de maisons mobiles à long terme. Les parcs de maisons mobiles sont le plus grand contributeur à la résolution de ce que je crois être le plus grand problème immobilier américain : le besoin de logements abordables (700 $ ou moins en coût de logement mensuel).
Je peux me tromper complètement ici, et encore une fois, je vous fais simplement savoir ce que je fais. C’est à vous de décider comment vous vous préparez ou non !
N’oubliez pas que prédire l’avenir de l’économie ou de ses sous-marchés est un jeu de probabilités et de possibilités, pas un jeu de certitude. Tout ce que nous pouvons faire, c’est rassembler autant d’informations que possible et décider de ce que nous, en tant qu’individus, pensons que ces probabilités et possibilités sont les plus élevées – et être préparés.
Remarque par BiggerPockets : Ce sont des opinions écrites par l’auteur et ne représentent pas nécessairement les opinions de BiggerPockets.
