Mesures courantes de la performance immobilière dans une analyse d’investissement immobilier
Dans la dernière section, nous avons appris que le NOI était le revenu total de la propriété. Mais vous vous êtes peut-être demandé : « Pourquoi le NOI n’inclut-il pas le coût élevé du prêt, car cela affectera en fin de compte votre résultat ? »
Maintenant, il est temps de s’occuper sérieusement de la trésorerie.
Des flux de trésorerie
Le flux de trésorerie est l’argent qui reste après que toutes les factures ont été payées. Cependant, cette définition simple met beaucoup de gens en difficulté. Vous voyez, techniquement, le flux de trésorerie est :
Revenus – dépenses = flux de trésorerie
Mais le revenu peut comprendre plus que le loyer, et les dépenses comprendront plus que l’hypothèque. Vous pourriez dire : « L’hypothèque est de 800 $ par mois et la propriété sera louée 1 000 $ par mois, donc mon flux de trésorerie est de 200 $ par mois.
FAUX.
Les autres dépenses comprennent :
- Impôts
- Assurance
- Assurance contre les inondations (si nécessaire)
- poste vacant
- Réparations
- Dépenses en capital
- Eau
- Égout
- Ordures
- Gaz
- Électricité
- Frais HOA (si nécessaire)
- Déneigement
- L’entretien des pelouses
- Gestion de la propriété
Certains de ces éléments sont faciles à calculer. Vous pouvez appeler votre agent d’assurance et demander un devis ou demander au président HOA les frais typiques. Ne soyez pas submergé – plus vous regardez de propriétés, plus vous comprendrez ce qui est « normal ».
Contrairement au NOI, les flux de trésorerie incluent également le service de votre dette sous la rubrique « dépenses ». Nous n’incluons pas le service de la dette dans le calcul du NOI, car le NOI dicte le revenu produit par la propriété, indépendamment du financement du propriétaire.
Le montant mensuel ou annuel du service de la dette est spécifique à votre plan de financement. Si nous incluions le service de la dette dans le NOI, alors le NOI n’aurait de sens que pour ce prêt spécifique. Différents acheteurs ont un financement différent, il est donc important d’avoir une mesure de revenu spécifique à la propriété.
Dans l’immobilier, nous calculons généralement un flux de trésorerie annuel au lieu d’un flux de trésorerie mensuel car la marge d’erreur est plus grande lors de l’analyse du flux de trésorerie mois par mois. Même la fluctuation des coûts énergétiques peut à elle seule fausser vos mesures, alors tenez-vous-en au calcul de vos flux de trésorerie immobiliers sur une base annuelle.
Comme cela peut maintenant être évident, votre flux de trésorerie annuel est ton bénéfice annuel total. Plus vos remboursements de prêt sont élevés, plus votre flux de trésorerie est faible. Si vous payez en espèces pour une propriété, votre flux de trésorerie est le NOI exactement parce que c’est le flux de trésorerie maximal de la propriété.
Notre service de dette mensuel sur Maybury est de 2 129 $, ce qui porte notre service de dette annuel à 25 548 $. Pour cette propriété, notre flux de trésorerie serait de :
37 169 $ – 25 548 $ = 11 621 $
Payer en espèces minimise le service de la dette et maximise ainsi les flux de trésorerie. Donc, si vous avez les moyens de payer la propriété en espèces, pourquoi ne le feriez-vous pas ? Il y a de bonnes raisons.
Taux de retour
Le flux de trésorerie n’est pas le seul facteur important. Vous devez également tenir compte du taux de rendement, également appelé retour sur investissement ou ROI.
Le retour sur investissement est votre flux de trésorerie par rapport au coût de votre investissement ou votre « base ». Mathématiquement, cela donnerait :
ROI = flux de trésorerie/base d’investissement
Qu’est-ce qu’un ROI raisonnable ? Comparons d’autres véhicules d’investissement.
- Les comptes d’épargne à intérêt élevé ont souvent un retour sur investissement, ou taux d’intérêt, compris entre 2 et 5 %.
- Un certificat de dépôt (CD) affiche un retour sur investissement d’environ 5 %.
- Le marché boursier a un retour sur investissement moyen d’environ 8 à 10 %.
Alors, quel est notre retour sur investissement sur Maybury ? Vous devriez considérer quelques chiffres dans votre analyse d’investissement immobilier.
Taux de capitalisation (ou taux plafond)
Tout comme le NOI est complètement indépendant des coûts de financement, le taux de capitalisation est un chiffre neutre indépendant de l’acheteur ou de son financement. Il est calculé comme suit :
Taux plafond = NOI / prix de l’immobilier
Le taux de capitalisation peut être le chiffre le plus important dans votre analyse d’investissement immobilier. Le taux de capitalisation, ou taux de capitalisation, est indépendant de l’acheteur et du financement, ce qui fait de ce calcul le plus pur indicateur du rendement potentiel d’un bien.
Voici le taux plafond pour Maybury :
37 169 $ / 418 000 $ = 8,89 %
Voici une autre façon de penser au taux de capitalisation : il s’agit du retour sur investissement que vous obtiendriez si vous payiez entièrement en espèces. Le taux de plafond suppose le montant d’investissement maximal, c’est-à-dire le prix total de la propriété.
Un « bon » taux de capitalisation dépend de l’endroit où vous achetez. La plupart des régions, cependant, voient des taux de plafonnement maximaux entre 8 et 12 %.
Tout comme les maisons unifamiliales, où les prix sont déterminés par des maisons comparables à proximité, les immeubles de placement plus grands sont évalués sur la base du taux de capitalisation des immeubles de placement comparables. Si le taux de capitalisation moyen dans votre région est de 10 %, recherchez un investissement à taux de capitalisation de 10 %, au minimum. (Sauf autres situations et considérations plus complexes.)
Retour en espèces (COC)
Tout comme il existe plusieurs mesures du revenu (NOI et flux de trésorerie), il existe également plusieurs mesures du rendement. Le taux plafond est le taux de rendement indépendant du financement, et le rendement cash-on-cash (COC) est dépendant sur le financement. C’est directement lié au montant d’argent que vous déposez.
Si vous placez 100 $ dans un compte d’épargne, vous pourriez recevoir 4 $ par an, soit 4 % de retour sur investissement. Le COC mesure votre retour si vous placez ces 100 $ dans la propriété à la place. Le COC est calculé comme suit :
COC = flux de trésorerie/base d’investissement
Pour Maybury, le flux de trésorerie annuel est de 11 621 $. Au total, l’acompte, les améliorations et les frais de clôture s’élèvent à 98 000 $, créant un COC de 11,86 %.
Ici, nous voyons clairement que Maybury bat à la fois les comptes d’épargne et les portefeuilles d’actions diversifiés… mais avec beaucoup plus de temps et d’énergie dépensés.
Le taux de rendement idéal de chacun varie. Cependant, si vous obtenez moins de 10 % de rendement sur une propriété, cela ne vaut probablement pas votre investissement. Pensez plutôt à investir cet argent en bourse.
Total retour sur investissement (retour sur investissement)
En plus des flux de trésorerie, il existe plusieurs autres considérations financières clés dans votre analyse d’investissement immobilier :
- Conséquences fiscales: Vous pouvez gagner ou perdre de l’argent aux impôts.
- Appréciation de la propriété: Parce que le marché immobilier est volatil, vous ne pourrez peut-être pas le prévoir.
- Fonds propres accumulés: C’est la différence entre la valeur de l’investissement et le montant restant sur l’hypothèque. Et n’oubliez pas, le loyer de vos locataires couvre les versements hypothécaires..
Le COC considère uniquement l’impact financier des flux de trésorerie ; le ROI total prend en compte tous les facteurs affectant votre ligne de fond. Il est calculé comme suit, où le « rendement total » contient toutes les considérations ci-dessus.
ROI total = Rendement total/base d’investissement
Supposons que nous pouvons nous attendre à une appréciation annuelle de 2 % pour Maybury, soit 8 360 $. La valeur nette accumulée au cours de la première année de l’hypothèque est de 3 251 $. Et pour les besoins de cet exemple, aucun allégement fiscal n’est disponible – ni aucun impôt dû.
Le rendement total pour Maybury serait de 23 232 $, soit un retour sur investissement total de 23,71 %.
Pas trop minable, hein ?
Gardez à l’esprit que notre analyse de l’investissement immobilier ne couvre que la première année de propriété. Au cours des années suivantes, les capitaux propres annuels accumulés augmentent, les dépenses augmentent avec l’inflation, les taux de location augmentent ou diminuent et les situations fiscales changent.
