Il est difficile de prédire ce qui se passera sur le marché du logement, même en temps normal. Étant donné que l’économie est tout sauf normale en ce moment, prédire ce qui se passera sur le marché du logement au cours des prochains mois est à peu près une course folle. Mais c’est important d’avoir une thèse d’investissement, et c’est aussi amusant, donc je vais quand même essayer.
Ci-dessous, je partagerai mes cinq prévisions pour le marché du logement à l’été 2023 et trois indicateurs importants à surveiller qui pourraient complètement changer mes prévisions.
1. Les taux hypothécaires fluctueront, mais resteront entre 6,25 % et 6,75 %
Au moment d’écrire ces lignes (mi-mai), la Réserve fédérale a relevé le taux des fonds fédéraux de 25 points de base lors de sa dernière réunion, mais a indiqué qu’elle envisageait une pause à l’avenir. Je pense que l’hypothèse selon laquelle la Fed a terminé son resserrement est trop confiante, car l’inflation sous-jacente reste élevée et le marché du travail est exceptionnellement tendu.
Indépendamment de ce que fait la Fed, je pense que les taux hypothécaires resteront relativement similaires à ce qu’ils étaient ces derniers mois. Depuis qu’ils ont culminé (jusqu’à présent) en novembre, les taux hypothécaires sont restés au milieu des 6, bien que la Fed ait relevé le FFR de plusieurs centaines de points de base pendant cette période. Les rendements obligataires sont restés stables, ce qui signifie que les taux hypothécaires sont stables.
2. Les prix des maisons augmenteront par rapport aux creux hivernaux, mais resteront bas d’une année sur l’autre
Lorsque nous examinons les prix des maisons, nous devons examiner les données d’un mois à l’autre et d’une année à l’autre. Les données mensuelles présentent les informations les plus récentes mais négligent les tendances à long terme. Les données annuelles font le contraire.
Lorsque je regarde les données sur les prix de vente, je vois deux choses. Premièrement, les tendances saisonnières se maintiennent. Les prix ont augmenté au cours des deux derniers mois après avoir atteint un creux en février. C’est ce qui se passe généralement. Deuxièmement, bien que les prix augmentent, ils sont inférieurs aux prix de l’an dernier et sont en baisse d’une année sur l’autre.
Je crois que cela va probablement continuer. À mon avis, le marché suivra des tendances saisonnières mais restera sous les prix de l’an dernier au moins jusqu’en août. Bien que je ne pense pas que ce soit le scénario le plus probable, je pense qu’il y a une bonne chance que le marché national affiche une croissance positive des prix après l’été.
Si vous vous interrogez sur mes antécédents en matière de prévisions, la dernière fois que j’ai fait une prévision de prix, c’était à l’automne 2022, et j’ai dit que je pensais que le marché national du logement serait en baisse de 3 à 8 % d’ici la fin. de 2023. À l’heure actuelle, le prix de vente médian national est en baisse de 2 à 3 %, selon la personne à qui vous demandez, donc je suis dans la fourchette et je considère toujours cela comme le scénario le plus probable, mais beaucoup de choses peuvent se produire avant la fin du année!
3. Les ventes de maisons ne se redresseront pas
Le volume des ventes de maisons désaisonnalisé est le plus bas depuis environ une décennie. Cela tend à exercer une pression à la baisse sur les prix des logements, mais a également des indications générales pour l’ensemble du secteur du logement. Le faible volume des ventes nuit aux agents, agents de crédit et autres professionnels au service de l’industrie du logement.
Cela dit, je ne pense pas que le volume se redressera de sitôt car il n’y a tout simplement pas assez de propriétés sur le marché, même si la demande se redresse. Ce qui m’amène à ma prochaine prédiction :
4. Juillet et août verront les nouvelles inscriptions les plus basses jamais enregistrées
Les nouvelles inscriptions mesurent le nombre de propriétés mises en vente au cours d’une période donnée et qui sont actuellement dans le caniveau. À l’échelle nationale, ils sont en baisse d’environ 22 % d’une année sur l’autre ; sur certains marchés, ils ont baissé de plus de 60 %. Il n’y a pas grand-chose sur le marché, et je ne vois aucun signe de changement dans les trois mois à venir.
En tant que tel, je vois que juillet et août sont les totaux les plus bas pour ces mois aussi loin que je dispose de données. En d’autres termes, ce mois de juillet aura le moins de nouvelles inscriptions de tous les mois de juillet au cours des 20 dernières années. Attendez-vous à la même chose pour le mois d’août. Les gens ne veulent tout simplement pas vendre en ce moment.
5. Les différences régionales régneront
Jusqu’à présent, mes quatre premières prédictions ont toutes porté sur le marché national du logement, mais nous savons tous que l’immobilier est local. Voici mes prédictions régionales :
- Le Nord-Est connaîtra la plus forte croissance des prix au cours de l’été, suivi du Midwest.
- Le Sud sera un sac mélangé. Certains marchés (comme Miami, Floride) continueront de croître, tandis que d’autres (comme Austin, Texas) connaîtront des difficultés.
- L’Occident verra certains marchés rebondir. Il a été bien documenté que l’Occident a connu les plus importantes corrections de prix à ce jour, mais je pense que cela pourrait se terminer sur certains marchés. Certaines villes comme Salt Lake City, Utah; Los Angeles, Californie; et Denver, Colorado, ont déjà montré des signes de creux, tandis que des marchés comme Boise, Idaho; et Las Vegas, Nevada, montrent toujours des faiblesses.
Choses à regarder
Les prédictions ci-dessus représentent ce que les analystes appellent un « scénario de base ». C’est ce que je pense être le scénario le plus probable. Mais évidemment, je ne sais pas ce qui va réellement se passer, et il existe des probabilités raisonnables que le marché surpasse mes prévisions ou les sous-performe. Pour moi, la chose la plus probable qui pourrait éloigner le marché de mon scénario de base est :
- Un défaut de paiement de la dette américaine: Au moment d’écrire ces lignes, le gouvernement est dans une impasse en essayant de négocier un accord sur le relèvement du plafond de la dette. Si cela ne se produit pas et que les États-Unis ne remboursent pas leur dette pour la première fois de leur histoire, ils feront presque certainement monter les taux hypothécaires. Zillow a récemment prédit qu’ils monteraient au-dessus de 8% – et quand ils redescendraient, tout le monde pourrait le deviner. Si cela se produit, je pense que le cas négatif devient plus probable.
- Le marché du travail: Le marché du travail a été étonnamment résilient face à la hausse des taux d’intérêt, presque toutes les mesures du chômage étant historiquement basses.
Le marché du travail est solide même si l’on tient compte des emplois à temps partiel et des personnes qui quittent le marché du travail. Si le marché du travail «casse» et que le chômage augmente, cela provoquera probablement une récession, faisant éventuellement baisser les taux hypothécaires et aidant le marché du logement. C’est, bien sûr, à moins que la situation du chômage ne devienne vraiment mauvaise (plus de 6-7%), et cela pourrait alors avoir un impact négatif sur le marché.
- Troubles géopolitiques: Nous savons tous qu’il y a beaucoup de tension avec la Russie, la Chine et généralement dans le monde en ce moment. Les conflits internationaux peuvent vraiment avoir un impact sur l’économie, mais il n’y a aucun moyen de savoir comment sans connaître la nature du conflit. Je veux juste dire que s’il y a un gros problème international, cela pourrait perturber mes prédictions.
Conclusion
Cela représente ma réflexion actuelle sur le marché du logement et son évolution au cours de l’été 2023. Mais tout cela est loin d’être certain. Nous devrons vérifier à l’automne et voir comment j’ai fait avec ces prédictions.
En attendant, j’aimerais entendre vos prévisions pour le marché immobilier d’été 2023 dans les commentaires ci-dessous.
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Remarque par BiggerPockets : Ce sont des opinions écrites par l’auteur et ne représentent pas nécessairement les opinions de BiggerPockets.
