Est-il encore possible de trouver des investissements immobiliers commerciaux sous-évalués ?
Je crois que oui, et je vais le prouver en vous racontant une histoire remarquable sur un investissement récent que nous avons fait dans une opportunité de self-stockage au Nevada.
Nous sommes dans un marché en transition
Nous sommes dans une période de transition. D’un marché en plein essor à un marché chancelant. Des taux d’intérêt historiquement bas aux plus hauts que nous ayons vus depuis des années. Des acheteurs avides, parfois prêts à payer trop cher, aux acheteurs mis à l’écart, attendant de voir où le couteau tombe.
Les bonnes affaires de trésorerie sont devenues difficiles à trouver. Et avec des taux d’intérêt et de capitalisation plus élevés, encore plus difficiles à saisir. Des moments comme celui-ci nécessitent plus de diligence raisonnable que d’habitude et une équipe d’acquisition dédiée retournant chaque pierre.
Je pense que l’acquisition d’actifs sous-performants auprès d’opérateurs familiaux est plus stratégique que jamais. Des transactions comme celle-ci peuvent présenter des attributs pour surmonter les environnements de taux d’intérêt difficiles et les récessions.
L’accord
Jetons donc un coup d’œil à cette offre de self-stockage.
Une question pour les investisseurs immobiliers résidentiels : Et si vous pouviez acquérir une maison avec un loyer inférieur à celui du marché de 600 $ dans une rue où des maisons similaires se louent actuellement à 1 480 $ ? Ce serait assez improbable, non ?
Mon entreprise gère un fonds diversifié d’actifs immobiliers commerciaux résistants à la récession. Cela comprend le self-stockage, les parcs de camping-cars, les parcs de maisons mobiles, etc.
BiggerPockets publié mon livre sur l’investissement en self-stockage il y a quelques années. Ce livre décrit une stratégie pour acquérir des installations en difficulté auprès de propriétaires familiaux, les moderniser et éventuellement les vendre à un acheteur institutionnel.
C’est l’un des meilleurs exemples de cette stratégie que j’ai vu.
Cette installation de self-stockage se trouve à Henderson, Nevada, à côté de Las Vegas. Il a appartenu au constructeur d’origine de 1982 pendant plus de quatre décennies. L’installation est venue avec plus de 40 ans de documents manuscrits et aucune présence de marketing en ligne ou technologie de gestion.
Le gestionnaire percevait le loyer en personne, en espèces uniquement, lorsque les locataires payaient. Et quand ils ne payaient pas, le directeur expulsait rarement l’un d’entre eux.
Le propriétaire a fourni plusieurs unités gratuites à sa famille et à ses amis, y compris à des locataires sans abri qui enfreignaient la loi. Il n’est donc pas surprenant que l’installation ait eu besoin d’un entretien différé, d’un nouvel attrait extérieur et d’une sécurité renforcée.
Mais voici ce que nous avons trouvé de si surprenant.
Le propriétaire précédent facturait un loyer mensuel de 60 $ pour les unités de 10 pi x 10 pi. Le taux courant du marché pour des unités similaires à Henderson est de 148 $. Voici ce que cela signifie :
Les loyers de l’installation peuvent être multipliés par près de 2,5 tout en restant compétitifs.
Le nouveau gestionnaire d’actifs a également identifié une variété d’autres valeurs ajoutées qui amélioreront les revenus et la valeur de la propriété. Il s’agit notamment de vendre des articles de détail (comme des serrures, des boîtes, du ruban adhésif et du papier bulle) et d’ajouter plus d’unités de stockage sur le terrain vacant acquis avec la propriété.
Comment les riches investissent
Beaucoup d’investisseurs parmi les plus riches d’Amérique aiment l’immobilier commercial. Alors que les valeurs de l’immobilier résidentiel sont basées sur des comps à proximité, les valeurs de l’immobilier commercial sont directement proportionnelles au revenu.
Tous autres facteurs égaux, doubler le résultat opérationnel net (NOI) d’un actif immobilier commercial double sa valeur d’expertise. Et cet effet est amplifié sur les propriétés à effet de levier.
Imaginez donc à quel point l’augmentation des revenus de cette installation pourrait générer de la valeur et des rendements pour les investisseurs.
Cela peut sembler être une affaire unique dans une vie. Mais ce n’est certainement pas le cas. Des propriétés « diamants bruts » similaires sont cachées partout aux États-Unis. Bien sûr, vous n’avez probablement pas le temps ni l’intérêt de rechercher ces propriétés, et c’est là qu’intervient l’investissement avec un opérateur professionnel.
C’est ainsi que notre entreprise investit (avec des opérateurs professionnels), et nous recommandons à la plupart des personnes qui investissent dans l’immobilier commercial de suivre une stratégie similaire.
Le défi pour la plupart des investisseurs est le suivant : comment réussir la due diligence d’un opérateur ? Et sur un deal ?
Mon livre BiggerPockets peut vous donner un aperçu de la façon d’investir dans le self-stockage. Mais si vous envisagez d’investir passivement dans l’auto-entreposage, l’immobilier multifamilial ou tout autre type d’immobilier commercial, il existe un livre plus important que je recommande à votre attention.
Mon ami Brian Burke a écrit L’investisseur sans intervention. Ce guide complet vous donnera toutes les informations dont vous avez besoin pour examiner attentivement les jockeys (syndicators/sponsors) et les chevaux (les offres elles-mêmes).
Si vous êtes un investisseur passif nouveau ou expérimenté, je vous recommande fortement d’investir dans ce livre avant d’investir un dollar dans un projet.
Dernières pensées
Nous sommes tous concentrés sur la sécurité en ce moment. Mais la sécurité devrait être une préoccupation sérieuse pour chaque investisseur à tout moment.
La sécurité est une question qui devrait toujours être au premier plan dans notre prise de décision. Et la dette à risque est généralement le coupable. De nos jours, la plupart des problèmes des investisseurs proviennent du fait qu’ils investissent dans des actifs assortis d’une dette à risque.
L’exploitant a acquis l’actif sous-performant décrit ci-dessus au comptant. Les nouveaux managers travaillent d’arrache-pied pour stabiliser les opérations et les flux de trésorerie. Il est prévu d’ajouter un financement modéré à cet investissement une fois qu’il sera optimisé.
Si elle est exécutée comme prévu, cette stratégie devrait maintenir la sécurité, fournir un retour sur investissement (ROI) supplémentaire aux investisseurs et restituer des fonds propres à redéployer dans d’autres investissements.
Apprenez à investir dans le self-stockage !
Investir dans le self-stockage est une stratégie immobilière souvent négligée qui peut accélérer vos revenus et enrichir votre patrimoine avec une gestion active minimale.
Remarque par BiggerPockets : Ce sont des opinions écrites par l’auteur et ne représentent pas nécessairement les opinions de BiggerPockets.
