Investissement immobilier pour les débutants – Comment mettre de l’ordre dans vos finances
Pour vous lancer dans l’immobilier, vous devez bien comprendre votre situation financière actuelle. Avant de demander un prêt ou d’acheter un immeuble de placement, vous devez disposer de réserves de liquidités suffisantes. De plus, avoir une bonne cote de crédit, une faible utilisation du crédit et un ratio d’endettement acceptable sont essentiels.
Votre ratio dette / revenu (DTI) est un pourcentage qui indique aux prêteurs combien d’argent vous dépensez pour rembourser votre dette par rapport à combien d’argent vous avez dans votre ménage.
Ces facteurs garantissent que vous n’êtes pas un risque d’emprunt et vous aident à obtenir d’excellents taux d’intérêt sur un prêt conventionnel ou personnel.
Voyons ce que cela signifie d’obtenir vos finances afin de commencer à investir dans l’immobilier.
Actifs actuels
Avant d’acheter un immeuble de placement, la première chose à considérer est vos actifs actuels. Ceux-ci peuvent inclure votre maison, les réserves de liquidités dans les comptes d’épargne et votre compte de retraite 401 (k). Il peut être possible d’utiliser la valeur nette de votre maison ou de vos économies pour verser un acompte sur un immeuble de placement.
La valeur nette correspond à la différence entre ce que vous devez sur votre prêt hypothécaire et la valeur actuelle de votre maison.
Alors, demandez-vous : combien valent tous vos actifs actuels ? Avez-vous besoin d’avoir plus d’économies avant d’acheter un bien locatif ? Ou serait-il préférable d’augmenter la valeur nette de votre maison actuelle et de demander un prêt sur valeur domiciliaire ? Ce sont des questions cruciales auxquelles il faut répondre pour faire un bon investissement.
Revenu personnel
Lors de la demande d’un prêt immobilier, un prêteur tiendra compte de votre revenu actuel. Bien sûr, vous vous attendez à ce que les investissements immobiliers génèrent des flux de trésorerie mensuels réguliers, s’ajoutant à vos revenus mensuels. Cependant, les prêteurs veulent généralement s’assurer que vous avez déjà un revenu stable et suffisamment de réserves de liquidités pour payer l’équivalent de six à 12 mois de versements hypothécaires.
N’oubliez pas que vous aurez besoin de réserves de liquidités substantielles pour un acompte lors de la demande d’un prêt immobilier. Par conséquent, plus vous pouvez économiser avant d’acheter un immeuble de placement, mieux c’est.
Espèces pour un acompte
Obtenir suffisamment d’argent pour un acompte est l’un des plus grands défis du premier financement immobilier. Les nouveaux investisseurs immobiliers ont généralement besoin de suffisamment de liquidités pour effectuer un acompte de 20 à 25 %. Et bien qu’il soit possible d’obtenir un prêt conventionnel avec un acompte de 15%, un paiement plus important garantira de meilleurs taux d’intérêt. Le piratage de maison, une stratégie d’investissement dans laquelle votre immeuble de placement est également votre résidence principale et vous louez nos chambres ou unités séparées, offre aux investisseurs la possibilité de mettre encore moins d’argent, mais encore une fois, le compromis est généralement des taux d’intérêt plus élevés.
Cependant, il est bon de se rappeler que vous aurez besoin d’argent pour plus que l’acompte. La plupart des prêteurs s’attendent à ce que vous disposiez d’au moins six mois de réserves liquides, généralement en espèces. De plus, vous avez besoin de suffisamment de fonds pour vous assurer qu’un bien locatif passe les inspections de l’État, effectuez les réparations initiales et couvrez les postes vacants potentiels dès le départ. Ces facteurs peuvent également affecter le montant d’argent dont vous avez besoin pour commencer à investir dans l’immobilier.
Pointage de crédit
Votre pointage de crédit est l’un des facteurs les plus importants lors de la mise en ordre de vos finances pour l’immobilier. Une bonne cote de crédit d’au moins 670 signifie que vous pouvez obtenir des taux d’intérêt plus bas sur un prêt conventionnel ou personnel. De plus, cela vous permettra de générer plus rapidement des revenus passifs à partir de l’immobilier.
Si vous avez actuellement une cote de crédit faible à moyenne, vous devez prendre des mesures pour l’améliorer. Deux façons simples d’obtenir votre pointage de crédit sont de réduire l’utilisation de votre crédit et de payer vos factures à temps.
Utilisation du crédit
L’utilisation du crédit est prise en compte dans votre pointage de crédit global et devient donc un élément important de la préparation de vos finances pour l’investissement immobilier. Votre ratio d’utilisation du crédit est basé sur le crédit renouvelable — cartes de crédit et marges de crédit personnelles. Il est simple de calculer combien de crédit vous utilisez : il vous suffit de diviser le montant que vous devez par la limite totale de vos cartes.
Avant d’investir dans l’immobilier, que devez-vous faire pour trier votre utilisation du crédit ? Tout d’abord, assurez-vous que votre taux est toujours inférieur à 30 %. Par exemple, supposons que vous ayez une limite de crédit totale de 15 000 $. Le solde renouvelable ne doit pas dépasser 4 500 $. S’il dépasse 30 %, vous devriez vous efforcer de rembourser une plus grande partie de votre dette de carte de crédit avant de demander un prêt conventionnel.
Votre ratio d’endettement
La mise en place d’un financement immobilier nécessite le calcul de votre ratio dette / revenu (DTI). Votre ratio d’endettement est un pourcentage qui indique aux prêteurs combien d’argent vous dépensez pour rembourser vos dettes par rapport à combien d’argent vous avez dans votre ménage. Un ratio DTI inférieur augmente les chances que votre demande de prêt soit approuvée.
Comment calculer son DTI ? Tout d’abord, vous devez diviser vos remboursements mensuels par votre revenu mensuel total. Le chiffre qui en résulte montre quelle part de votre revenu est actuellement consacrée au remboursement de la dette. Un DTI de plus de 43 % est généralement un mauvais signal pour les prêteurs.
La clé à retenir est la suivante: réduire la dette avant d’investir dans l’immobilier est essentiel pour acheter un bien locatif ou pour commencer à retourner l’immobilier.
Ratio prêt-valeur
Le ratio prêt-valeur (LTV) d’un immeuble de placement est également un facteur de risque que les prêteurs prennent en compte. Ce chiffre représente le montant d’un prêt garanti non couvert par la mise de fonds. En règle générale, la plupart des prêteurs exigent un ratio LTV inférieur à 80 %. Par conséquent, disposer de réserves de liquidités substantielles pour effectuer une mise de fonds plus importante peut réduire vos coûts d’emprunt et assurer un meilleur retour sur investissement à long terme.
En termes simples, votre ratio LTV est le montant de votre prêt hypothécaire divisé par la valeur de la propriété. Par exemple, si vous mettez 100 000 $ pour une maison de 500 000 $, votre ratio LTV est de 80 %.
