Pendant des décennies, lorsque les conseillers en placement parlaient de « diversifier votre portefeuille pour y inclure l’immobilier », ils voulaient généralement dire ajouter FPI à votre portefeuille d’actions.
Ne vous méprenez pas, les fiducies de placement immobilier (FPI) ont leurs avantages. Ils sont extrêmement liquides et faciles à acheter ou à vendre en un clic sur votre compte de courtage existant. Et vous pouvez investir pour le coût d’une seule action, ce qui pourrait signifier investir 15 $ au lieu de 50 000 $.
Mais les FPI cotées en bourse offrent-elles une véritable diversification par rapport au marché boursier dans son ensemble ? Peut-être pas autant que vous voudriez le penser.
Que sont les FPI ?
Les fiducies de placement immobilier sont des sociétés qui possèdent soit des placements immobiliers, soit des prêts garantis par des biens immobiliers. En effet, pour être qualifié de FPI sous code IRSl’entreprise doit tirer au moins 75 % de ses revenus bruts de l’immobilier d’une manière ou d’une autre, et au moins 75 % de ses actifs doivent être liés à l’immobilier, entre autres exigences plus techniques.
Comme leur nom l’indique, les FPI d’actions possèdent directement des propriétés et les FPI hypothécaires possèdent des dettes garanties par des biens immobiliers. Les FPI hybrides possèdent les deux.
Les FPI se spécialisent généralement dans un créneau immobilier. Par exemple, une FPI pourrait se concentrer exclusivement sur installations de self-stockageou sur des propriétés multifamiliales dans les villes carrefours, ou une centaine d’autres créneaux.
Quelques biens immobiliers sociétés de financement participatif proposer des REIT privés vendus directement aux investisseurs. Mais la plupart des FPI se négocient sur des bourses publiques.
Cela les soumet à la même volatilité et aux sautes d’humeur violentes que le marché boursier dans son ensemble. Les prix peuvent s’effondrer en une seule journée, même si la valeur des actifs immobiliers sous-jacents n’a pas bougé. Mais nous prenons de l’avance.
Règles FPI
Comme indiqué ci-dessus, les entreprises doivent tirer la grande majorité de leurs revenus de l’immobilier pour être qualifiées de FPI.
Les FPI doivent également verser au moins 90 % de leur revenu imposable sous forme de dividendes. Concrètement, cela signifie qu’ils paient généralement des rendements de dividendes élevés, mais qu’ils voient parfois une croissance limitée du cours de l’action, car ils ne peuvent pas réinvestir les bénéfices dans la croissance de leur portefeuille.
Il existe d’autres règles qui s’appliquent aux FPI, comme être régi par un conseil d’administration et avoir au moins 100 actionnaires après la première année, mais je peux sentir le bâillement commencer maintenant, nous n’avons donc pas besoin de nous y attarder.
Alors, pourquoi une entreprise sauterait-elle à travers tous ces cerceaux pour se qualifier en tant que FPI ? Parce qu’elles bénéficient d’un traitement fiscal spécial : elles ne paient aucun impôt sur les sociétés sur l’argent distribué aux investisseurs sous forme de dividendes. En conséquence, de nombreuses FPI versent 100 % de leurs bénéfices aux actionnaires et ne paient aucun impôt sur les sociétés.
Rendement des FPI
Les fiducies de placement immobilier se sont plutôt bien comportées au cours du dernier demi-siècle.
De 1972 à 2022, FPI américaines produit un rendement annuel moyen de 11,26 %. C’est comparable à la S&P 500, avec son rendement annuel moyen de 11,98 %. Les deux chiffres incluent les dividendes et la croissance des prix, et les deux ne sont qu’une moyenne mathématique des rendements annuels, et non le taux de croissance annuel composé (TCAC) plus précis.
Alors, où est mon boeuf avec les FPI cotées en bourse, sinon leurs rendements ?
La corrélation entre les FPI et les actions
Le problème avec les FPI, c’est qu’ils offrent peu de diversification par rapport au marché boursier. Ils sont trop corrélés.
UN Étude Morningstar sur près de deux décennies ont trouvé une corrélation de 0,59 entre les FPI américaines et le marché boursier américain au sens large. Si vos mathématiques au collège ont besoin d’un peu de dépoussiérage, une corrélation de 1 est un pas en avant, tandis qu’une corrélation de 0 signifie qu’il n’y a aucune connexion.
Une corrélation de 0,59 entre les actions immobilières et le marché boursier plus large est similaire à d’autres secteurs de l’économie. Par exemple, les actions de télécommunications partagent une corrélation de 0,62 avec le marché plus large. La corrélation pour les biens de consommation de base est de 0,57 et les actions énergétiques sont de 0,64. Vous pourriez même considérer les FPI comme un secteur de plus au sein de votre portefeuille d’actions plus large.
Jetez un coup d’œil à ce graphique et dites-moi que la corrélation n’est pas claire :
Pourquoi la corrélation est-elle importante ? Parce que cela signifie qu’un krach boursier fait également chuter vos FPI. Des œufs et des paniers et tout ça.
Considérez qu’en 2022, le rendement moyen des FPI américaines était de -25,10 %. Oui, vous avez bien lu le symbole moins : ils ont perdu plus du quart de leur valeur. Pendant ce temps, le le prix moyen des maisons aux États-Unis a augmenté de 10,49 % en 2022.
C’est tout à fait une déconnexion. C’est précisément l’intérêt de la diversification dans différentes classes d’actifs : lorsque l’une s’effondre, vous pouvez, espérons-le, encore obtenir de solides rendements sur une autre. Cela compte particulièrement pour les retraités, qui dépendent du rendement de leurs placements pour payer leurs factures.
En fait, ce chiffre pour les prix de l’immobilier résidentiel n’inclut pas le côté revenu des rendements immobiliers. Les bons immeubles locatifs génèrent souvent un rendement en espèces de 8 % ou plus, et les rendements locatifs à court terme peuvent être encore plus élevés sur les bons marchés. Lorsque j’ai comparé les rendements locatifs à long terme et à court terme sur MashvisorCommentje vois parfois des rendements allant jusqu’à 12% sur les locations Airbnb.
Alternatives aux FPI publiques
Si vous voulez une corrélation plus faible entre vos actions et vos investissements immobiliers, vous devez aller plus loin que les FPI cotées en bourse.
Considérez les alternatives suivantes pour obtenir les avantages de l’immobilier avec une véritable diversification.
- FPI privées: Vous pouvez investir dans des REIT non négociés via des plateformes de financement participatif telles que Fundrise et Streitwise. Faites votre propre diligence raisonnable, mais au moins, ils partagent peu de corrélation avec les marchés boursiers.
- Fonds non FPI : Tous les fonds immobiliers ne répondent pas à la définition légale d’un REIT. Par exemple, Groundfloor propose un fonds de prêts à court terme garantis par la propriété avec une liquidité totale et aucune corrélation perceptible avec le marché boursier, appelé Stairs.
- Propriété fractionnée dans les locations : Des plateformes comme Arrived et Ark7 vous permettent d’acheter des fractions d’actions dans des propriétés locatives unifamiliales pour 20 à 100 $ chacune. Vous collectez des revenus locatifs sous forme de distributions et obtenez votre part des bénéfices lorsque la propriété se vend.
- Syndications immobilières : Les syndications offrent une copropriété dans des propriétés commerciales, telles que des complexes d’appartements, parcs de mobil-homes, des installations de stockage en libre-service, et plus encore. En revanche, ils nécessitent généralement des investissements minimaux élevés, généralement de 50 à 100 000 $. Mais certains clubs d’investissement immobilier comme le mien aident les investisseurs à mettre leur argent en commun pour investir avec moins.
- Propriété directe : Il y a toujours la méthode à l’ancienne : acheter soi-même des propriétés. Mais encore une fois, cela nécessite souvent un acompte de 50 à 100 000 $, des frais de clôture, des frais de réparation, des réserves de trésorerie, etc. Cela rend difficile la diversification de votre portefeuille immobilier.
Devriez-vous investir dans des FPI ?
Loin de moi l’idée de vous dire comment investir. Si vous privilégiez la liquidité avant tout et que vous souhaitez commencer avec quelques investissements liés à l’immobilier pour 100 $, achetez quelques actions de FPI.
Personnellement, je souhaite que mes investissements immobiliers contrebalancent mes investissements en actions. Je n’ai pas besoin de liquidités de mes biens immobiliers – j’ai déjà des liquidités dans mes actions.
En fait, j’investis dans l’immobilier comme alternative aux obligations dans mon portefeuille. Il remplit la plupart des mêmes fonctions : diversification par rapport aux actions, revenu passif et faible risque de défaut. L’immobilier offre également de meilleurs protection contre l’inflationet bien qu’il puisse baisser de 5 à 10 % en valeur, il ne peut pas chuter de 100 % (comme le peuvent les valeurs obligataires si l’emprunteur fait défaut ou déclare faillite).
Vous investissez de la manière qui vous convient le mieux. J’ai trouvé mon propre endroit heureux, un équilibre entre les syndications immobilières passives et les fonds d’actions diversifiés du monde entier.
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Remarque par BiggerPockets : Ce sont des opinions écrites par l’auteur et ne représentent pas nécessairement les opinions de BiggerPockets.
