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La plupart des investisseurs conviendraient que l’achat d’un immeuble de placement est différent de l’achat de votre résidence principale. Alors qu’un prêt hypothécaire traditionnel peut avoir du sens pour votre résidence principale, ce n’est pas toujours la meilleure option pour un immeuble de placement. Alors, où trouvez-vous de l’argent pour votre investissement immobilier? Une option consiste à trouver un prêteur privé. Un prêteur privé (ou investisseur privé) offre une autre façon d’obtenir du financement et peut être d’une grande aide lors de la recherche de capitaux pour vos investissements immobiliers.
Mais comment trouver des prêteurs privés susceptibles d’être intéressés à investir ? Quelle est la meilleure façon de les approcher ? Et comment ça marche ? Consultez cet aperçu pour vous aider à mieux comprendre ce concept.
Qu’est-ce qu’un prêteur privé (c’est-à-dire un investisseur privé) ?
Un prêteur privé est une personne qui utilise son propre capital pour des investissements immobiliers. Cela pourrait être toute personne ayant la capacité financière de répondre à vos besoins monétaires. Il s’agit d’une personne privée, ne faisant pas partie d’une banque ou d’une autre institution financière, et traitera directement avec vous lors de la négociation des conditions du prêt.
Prêteurs privés vs autres types de prêteurs
Les prêteurs hypothécaires traditionnels se soucient principalement de votre pointage de crédit lorsqu’ils vous évaluent en tant que prospect pour un prêt. Cela, ainsi que la durée du prêt et le montant emprunté, sont parmi les facteurs les plus importants pour déterminer le montant que vous devrez avec une hypothèque traditionnelle.
Les prêteurs privés se soucient plus de vos antécédents immobiliers que de votre pointage de crédit. Ils veulent être protégés en ayant un premier acte de fiducie – ou l’hypothèque principale – sur la propriété. Cela signifie que leur argent est garanti par un actif durable. Si vous ne payez pas, la propriété sert de garantie.
Les prêteurs privés sont davantage axés sur les relations. Ils peuvent même être un ami ou un membre de la famille, et ils ont souvent des exigences d’approbation différentes et peuvent ne pas se soucier du tout de votre pointage de crédit. Ils se déplacent généralement à un rythme plus rapide que les prêteurs traditionnels. Les avantages et les inconvénients des accords d’argent privé doivent être pesés avant de décider d’utiliser ce type de financement.
Comment utiliser un prêt d’argent privé
Un prêteur d’argent privé vous permettra d’utiliser son argent privé pour acheter et conserver, réparer et retourner, et tout le reste. Les conditions de prêt peuvent être à court ou à long terme. L’argent peut venir sous forme de sommes forfaitaires ou de versements, avec ou sans paiement d’intérêts, et avec ou sans participation aux bénéfices. Les possibilités ne sont limitées que par vous, le prêteur, et la créativité que vous apportez tous les deux à la table.
Qui sont les prêteurs privés potentiels ?
Il existe trois cercles de personnes auxquelles vous pouvez vous adresser lorsque vous souhaitez trouver un prêteur privé pour financer vos transactions immobilières :
Le cercle principal : les amis et la famille
Ce cercle est composé de la famille, des amis et des connaissances. Il peut s’agir d’un parent, d’une tante, d’un collègue, du gardien de but de votre équipe de soccer ou de toute personne que vous connaissez personnellement. De nombreux investisseurs immobiliers trouvent leur premier financement dans ce cercle. Pourquoi? Parce qu’il y a une faible barrière à l’entrée. De plus, ils sont enclins à dire oui parce qu’ils vous connaissent et souhaitent, espérons-le, vous aider avec un prêt privé.
Il y a cependant des aspects négatifs à collecter des fonds auprès des amis et de la famille. Ils ne sont peut-être pas suffisamment informés pour faire la différence entre une bonne et une mauvaise affaire. Soyez très clair sur les risques. Assurez-vous que votre prêteur a suffisamment d’argent pour l’accord et qu’il peut se permettre de perdre l’investissement s’il s’effondre. Sinon, l’accord peut envenimer la relation.
Ce cercle peut fournir cette source de fonds initiale essentielle – comme un dépôt d’arrhes. L’utilisation de l’argent des prêteurs du cercle principal vous donne le temps de créer de la valeur en localisant et en bloquant les transactions afin que vous puissiez collecter des fonds supplémentaires.
Le cercle secondaire : amis du cercle primaire
Le cercle secondaire des investisseurs est constitué des amis et collègues de votre cercle principal. Plus votre cercle principal est grand, plus votre cercle secondaire est grand – alors allez-y et faites-vous plus d’amis et de contacts via les forums BiggerPockets et d’autres groupes de réseaux sociaux. Votre cercle secondaire est, à juste titre, la deuxième meilleure source pour lever des capitaux. Ils seront généralement réceptifs à l’écoute de votre proposition, étant donné que le contact mutuel de votre cercle principal a donné son approbation.
Mais prenez le bon avec le mauvais : il faudra probablement plus de temps pour collecter des fonds, car ce groupe est moins enclin à dire oui. Vous devrez prouver votre valeur en préparant une présentation d’investissement et en rencontrant des investisseurs face à face.
Le cercle des tiers : des prêteurs que vous ne connaissez pas
Ce cercle est composé de personnes que vous ne connaissez pas personnellement, comme des investisseurs retirés de votre réseau. Ce cercle est le plus grand pool de capitaux auquel vous pouvez accéder, mais il faut le plus de temps pour les convertir en partenaires financiers car ils ne vous connaissent pas personnellement ou professionnellement.
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Comment trouver des prêteurs privés pour les investissements immobiliers
Votre voyage pour trouver le prêteur privé idéal devrait commencer par les prêteurs que vous connaissez et leurs contacts – ou les cercles primaires et secondaires.
Faire connaitre
Faites la chronique de vos activités d’investissement à travers les médias sociaux pour renforcer votre crédibilité auprès de ceux que vous connaissez déjà. Cela rappelle constamment aux gens que vous êtes un réel investisseur immobilier et un professionnel dans ce que vous faites.
De plus, appelez ou envoyez un e-mail aux personnes avec lesquelles vous travaillez déjà, comme les agents, les représentants de la société de titre, votre CPA, les avocats de clôture et tout le monde entre les deux. Il y a de fortes chances que vous ayez déjà une relation avec quelqu’un qui connaît quelqu’un qui peut vous aider. Cette méthode peut déterrer une poignée de petits prêteurs avec 10 000 $ à 50 000 $ qu’ils cherchent à investir.
La vente difficile
Asseyez-vous avec le prêteur potentiel et présentez votre plan d’affaires. Ayez une présentation professionnelle appropriée et un package pro forma à examiner. Rester professionnel garantit que vous êtes pris au sérieux par tous les contacts qui dirigent des sociétés de prêt un peu plus formelles ou privées. Montrez-leur pourquoi ils devraient investir avec vous. Ils voudront savoir :
- Quelles transactions avez-vous réalisées ?
- Quel retour pouvez-vous fournir ?
- Quelles sont les offres que vous regardez en ce moment ?
En mettant en valeur votre succès par le biais des médias sociaux et d’autres points de vente, davantage de personnes viendront vous demander comment elles peuvent également bénéficier de votre succès. Avec suffisamment d’expérience et de succès, il ne faudra pas longtemps avant que vous arrêtiez de chercher des prêteurs privés – et à la place, ils vous recherchent.
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Recherche de prêteurs que vous ne connaissez pas encore
Finalement, vous pourriez arriver au point où deux ou trois prêteurs géniaux vous aident à conclure des affaires à gauche et à droite. Mais que se passe-t-il si vous en perdez un, voire les trois ? Ce n’est jamais une mauvaise chose d’établir des relations avec les prêteurs. Avant de vous connecter avec ces individus ou entreprises, vous devrez sortir et les trouver. Voici comment:
Réseau, réseau, réseau
Assistez à toutes les rencontres locales que vous pouvez, que ce soit au club immobilier de votre ville ou à une rencontre BiggerPockets. En outre, rendez-vous aux réunions de votre chambre de commerce locale et à toutes les conférences liées à l’immobilier que vous pouvez trouver. Mettez-vous en avant et assurez-vous que ceux qui ne vous connaissaient pas auparavant arrivent et veulent travailler avec vous.
Recherche dans les archives publiques
Si le réseautage ne décolle pas et que vous ne connaissez personne avec de l’argent, essayez de chercher dans les archives publiques. Chaque fois qu’une hypothèque est contractée, les documents connexes sont enregistrés publiquement et vous pouvez trouver les informations en ligne ou dans le bâtiment des archives publiques lui-même. Vous pouvez découvrir qui sont les prêteurs sur les propriétés à partir de ces documents.
Plus précisément, vous recherchez la ligne «bénéficiaire» (fournisseur de prêts hypothécaires). Vous souhaitez rechercher des lignes de bénéficiaire qui comportent soit le nom d’une personne, soit le nom d’une personne morale, et non le nom d’une banque. Ce sont des prêteurs potentiels pour votre prochaine transaction.
Listes de publipostage en ligne
Plutôt que de rechercher chaque propriété pour trouver le prêteur, essayez l’un de ces sites de courtiers en données :
Vous pouvez aussi faire venir les prêteurs en publiant votre transaction immobilière sur les sites suivants :
Que pouvez-vous faire après avoir téléchargé une liste de noms depuis ListSource ou DirectMail.com ? Rapprochez-vous d’eux, bien sûr !
Appel à froid
Après avoir créé votre liste de prêteurs potentiels, trouvez leurs numéros de téléphone et appelez-les. Un script de base que vous pouvez utiliser lorsque le démarchage téléphonique ressemble à ceci :
« Bonjour, est-ce John ? Je m’appelle Anson, et je vois que vous avez prêté de l’argent pour un projet au 123 Main St. Mon entreprise fait des projets de réparation similaires, et j’appelle aujourd’hui pour voir si vous cherchez à prêter plus sur ces types d’accords et ce que vos conditions de prêt pourraient ressembler.«
À partir de là, la conversation pourrait prendre 100 façons différentes. C’est un jeu de relation. Établissez une relation en parlant des projets sur lesquels ils travaillent, des autres investisseurs avec lesquels ils travaillent, de leurs enfants, de l’équipe sportive locale ou d’une douzaine de choses différentes. Montrez-leur comment vous apportez de la valeur, et ne vous contentez pas de leur présenter. Les prêteurs seront en mesure de voir à travers l’enthousiasme bidon.
Marketing par publipostage
Si vous ne voulez pas appeler, vous pouvez envoyer des lettres. Vous voulez provoquer une première réaction, les amener à vous appeler et commencer à établir une relation. Mentionnez la propriété qu’ils ont prêtée, afin qu’ils sachent de quoi vous parlez – et, bien sûr, ramenez-le à votre contrat actuel et que vous êtes actuellement à la recherche de nouveaux prêteurs privés.
Assurez-vous d’inclure votre appel à l’action, en leur demandant de vous contacter pour en discuter davantage. Mais utilisez les informations de contact que vous trouvez uniquement pour établir une relation. Solliciter d’autres personnes au hasard pour de l’argent peut être à la fois illégal (pour vous) et ennuyeux (pour eux).
Comment sont structurées les opérations d’argent privé
Pour les investissements immobiliers d’achat et de conservation, les transactions d’argent privé et d’argent dur sont structurées un peu comme un prêt bancaire conventionnel. Le prêteur met en place le montant total pour acheter et réhabiliter la propriété. L’acheteur rembourse le prêt à un taux d’intérêt convenu (souvent un taux d’intérêt plus élevé) et à un calendrier d’amortissement.
Ces prêts sont généralement d’une durée de cinq ans ou moins, avec des paiements forfaitaires à la fin. Souvent, le prêteur accepte de refinancer le prêt à la fin du terme parce qu’il aime la stabilité des revenus.
Les prêteurs privés peuvent également fonctionner comme une deuxième hypothèque derrière un prêteur bancaire principal pour couvrir les acomptes ou les frais de réhabilitation. Il y a deux choses à retenir lorsque vous faites quelque chose comme ça :
- Assurez-vous que votre prêteur comprend sa position en tant que titulaire d’une deuxième hypothèque.
- Assurez-vous que votre prêteur bancaire principal le permettra, car certains ne le font pas parce qu’ils veulent une partie de votre peau dans le jeu.
Vous pouvez négocier un accord de partage des bénéfices pour des accords fixes et inversés avec des prêteurs privés. Dans ces types d’accords, le prêteur prête la totalité du montant pour acheter et réhabiliter la propriété. Ensuite, une fois la propriété vendue, les bénéfices sont partagés selon votre accord.
Il n’y a pas de paiements mensuels et le prêteur n’a pas son mot à dire sur la façon dont la propriété est réhabilitée et répertoriée. Mais, bien sûr, tenez-les informés tout au long du processus.
Dans les deux cas, des quantités importantes de documents sont rédigées pour protéger chaque partie. Une clôture appropriée a lieu avec un avocat et tous les fonds sont correctement bloqués ou échangés.
Un acte de fiducie est toujours enregistré et un billet à ordre décrivant les termes et conditions est toujours exécuté.
Pouvez-vous mettre en commun de l’argent privé ?
Oui, vous pouvez — avec de nombreuses conditions légales. Les lois ont récemment changé pour permettre le crowdsourcing. De plus, les syndications ou la combinaison des fonds des investisseurs dans une entité telle qu’une LLC sont utilisées depuis des décennies.
Cela dit, même si la mise en commun peut être effectuée, vous devez connaître les règles nationales et fédérales. La publicité est un grand non-non, par exemple. Vous pouvez avoir de sérieux ennuis si vous ne rapportez pas les bonnes informations ou si vous ne structurez pas correctement vos transactions.
Conclusion
Voilà, toutes les façons de trouver de l’argent 100% privé. Sortez et réseautez, faites votre promotion et utilisez l’une de ces façons créatives pour rechercher des prêteurs et obtenir de l’argent pour faire des affaires.
Des questions sur la recherche d’argent privé? Comment faites-vous pour vos deals ?
Faites-moi part de vos réflexions avec un commentaire!
Remarque par BiggerPockets : Ce sont des opinions écrites par l’auteur et ne représentent pas nécessairement les opinions de BiggerPockets.
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