Éviter légalement les impôts
Au moment où ceci est écrit (fin 2017), vous avez deux façons d’éviter légalement de payer des impôts lorsque vous vendez votre propriété. Les deux semblent se diriger vers des modifications du nouveau projet de loi fiscale, mais n’ont pas encore été modifiés. Vérifiez auprès de votre CPA pour obtenir des informations fiscales à jour ; il n’y a pas de temps défini pour que cela change.
Article 121 Exclusion
L’exclusion de l’article 121, plus communément appelée la «règle des deux sur cinq», provient de la loi de 1997 sur l’allégement des contribuables. Avant la Loi, vous deviez acheter une maison plus chère afin de reporter l’impôt sur les gains en capital. Mais l’article 121 élimine désormais les impôts sur les gains en capital jusqu’à 250 000 $ pour les propriétaires célibataires et jusqu’à 500 000 $ pour les propriétaires mariés.
Mais, il y a un hic. (C’est un programme gouvernemental – BIEN SÛR qu’il y a un hic !)
- Ceci est UNIQUEMENT disponible pour votre résidence principale. Vous DEVEZ avoir habité et possédé la propriété pendant deux des cinq dernières années. Vous pouvez toujours l’utiliser pour vendre un bien locatif, mais uniquement si vous remplissez l’exigence de résidence de deux ans sur cinq.
- Vous ne pouvez le faire qu’une fois tous les deux ans. Ces deux années ne doivent pas être consécutives. Vous pouvez les briser; le temps vécu dans la propriété doit juste être égal à deux ans.
Si vous répondez à ces exigences, vous pouvez économiser une tonne d’argent. Si vous n’êtes pas à la hauteur des exigences, cela peut valoir la peine de retourner dans la propriété pour vous assurer de toutes les atteindre.
Vous devez absolument consulter votre CPA avant d’essayer de demander cette exemption, surtout si vous vous demandez si vous remplissez les conditions.
1031 Échange
Ce à quoi vous êtes beaucoup plus susceptible de vous qualifier lors de la vente de votre immeuble de placement est un échange 1031. Bien que cela ne vous exonère pas des impôts sur les gains en capital comme l’exclusion de l’article 121, cela les reporte, ce qui, essentiellement, repousse l’impôt sur la route.
Encore une fois, puisqu’il s’agit d’un programme gouvernemental, il y a des règles. BEAUCOUP de règles. Oubliez de pointer un seul « i » ou de barrer un seul « t », et vous pouvez tout faire sauter, en raison d’impôts sur les plus-values que vous auriez pu éviter. Et les règles ne sont pas non plus des règles de « bon sens ». Non, c’est un programme gouvernemental, avec des formalités administratives gouvernementales, apparemment sorti de nulle part sans aucune raison logique.
Tout d’abord, vous avez besoin d’un intermédiaire qualifié pour faciliter la transaction. Si vous envisagez de faire un échange 1031, commencez à chercher un QI dès maintenant. Demandez des recommandations dans les forums BiggerPockets pour un QI réputé. Une fois que vous avez choisi le QI, suivez toutes ses instructions et posez autant de questions que nécessaire pour comprendre le processus.
Il y a des dates précises à respecter, des formulaires à remplir et des documents à déposer. Votre QI doit être inclus dans la transaction de vente AVANT sa clôture et doit également être inclus dans l’achat.
Les exigences deviennent vraiment compliquées, alors ne prenez PAS cet aperçu comme un évangile. Vous avez besoin d’un QI impliqué dans la vente et l’achat ultérieur de toute façon. Assurez-vous de suivre leurs instructions. Voici cependant un bref aperçu :
- Vous devez acheter une propriété égale ou plus chère.
- Vous devez utiliser tout le produit net de la vente pour le nouvel achat.
- Vous devez identifier votre nouvelle propriété dans les 45 jours calendaires suivant la clôture de la propriété actuelle.
- Vous devez fermer la nouvelle propriété dans les 180 jours civils suivant la fermeture de la propriété précédente.
- Vous devez avoir possédé la propriété précédente en tant qu’immeuble de placement.
- Vous devez acheter la nouvelle propriété comme un immeuble de placement.
Il y a beaucoup plus de règles à suivre et votre QI pourra vous guider tout au long du processus. Mais vous DEVEZ impliquer votre QI dans la vente de la propriété actuelle afin de profiter de l’un des avantages de l’échange 1031. Ne vendez pas un immeuble de placement sans consulter un CPA et un intermédiaire qualifié.
