Il existe de nombreuses plateformes que les investisseurs immobiliers de location à court terme peuvent utiliser pour commercialiser leur espace, mais deux d’entre elles se taillent la part du lion du secteur : Airbnb et VRBO (Locations de vacances par propriétaire). Bien que leurs fonctions principales soient similaires, Airbnb et VRBO présentent de nombreuses différences essentielles dans les types de propriétés disponibles, les publics cibles, les frais et commissions, et bien plus encore.
Associons Airbnb à VRBO pour déterminer quelle plateforme convient le mieux à votre stratégie d’investissement.
Qu’est-ce qu’Airbnb ?
La mission d’Airbnb est de « verrouiller le pouvoir du partage de l’espace, des ressources et de l’assistance en cas de besoin ». La plate-forme a débuté en 2007 lorsque deux hôtes ont accueilli trois invités dans leur maison de San Francisco. Seize ans plus tard, la plateforme compte plus de 4 millions d’hôtes et plus de 220 pays et régions du monde.
Au 31 décembre 2022 :
- Plus de 100 000 villes et villages ont des annonces Airbnb actives
- Il y a 6,6 millions d’annonces actives dans le monde
- Les hôtes ont accueilli plus de 1,4 milliard d’arrivées d’invités
Qu’est-ce que le VRBO ?
La mission de VRBO est de « trouver à chaque famille l’espace dont elle a besoin pour se détendre, se reconnecter et profiter d’un temps précieux ensemble ». Ils associent des propriétaires et des familles à la recherche d’un lieu de séjour depuis 1995 et sont devenus une marque de vacances mondiale avec plus de 2 millions de maisons entières activement disponibles sur leur plateforme. Les VRBO sont actuellement disponibles dans près de 200 pays.
Airbnb vs VRBO : types de propriétés
La différence la plus distincte entre Airbnb et VRBO réside dans les types de logements disponibles sur chaque plate-forme.
Airbnb offre presque tous les espaces imaginables. Vous pouvez séjourner dans des manoirs, des cabanes dans les arbres, des péniches, des petites maisons, des îles privées, des grottes, des conteneurs, des moulins à vent et tout le reste.
Ces espaces sont répartis en quatre catégories distinctes :
- Tout l’espace: Les clients ont tout l’endroit pour eux seuls, qui comprend généralement une chambre, une salle de bain, une cuisine et une entrée séparée dédiée.
- Espaces d’accueil traditionnels: Ces chambres indiquent que l’hôte offre le même service client et la même hospitalité que les clients trouveraient dans un hôtel. Les auberges, chambres d’hôtes et propriétés comparables sont également incluses dans cette catégorie. Les chambres d’hôtel ont généralement un espace commun pour que les clients puissent interagir les uns avec les autres.
- Pièces privées: Au lieu d’avoir un espace entier pour vous, vous louez une chambre dans une propriété que d’autres peuvent occuper. Ils sont parfaits pour les clients qui veulent un peu d’intimité mais qui n’hésitent pas à partager les espaces communs.
- Chambres partagées: Les chambres partagées sont idéales pour les voyageurs qui souhaitent socialiser avec d’autres et qui ne craignent pas le manque d’intimité. Vous dormirez dans des espaces partagés lors de la réservation d’une chambre partagée.
VRBO ne propose que des espaces entiers, tels que des condos et des maisons de vacances. C’est l’une des raisons pour lesquelles VRBO compte environ 2 millions d’annonces, tandis qu’Airbnb propose plus de trois fois ce montant.
En rapport: Guide ultime des annonces Airbnb et VRBO de premier ordre
Publics cibles
Airbnb s’adresse à un large éventail de personnes à la recherche d’une alternative aux hôtels. Le marché cible de VRBO est plus spécifique. Il s’adresse aux familles qui passent leurs vacances ensemble et souhaitent passer plus de temps de qualité les unes avec les autres.
Voici une ventilation de qui reste à chacun:
| Airbnb | VRBO | |
| Invités âgés de 18 à 24 ans | 15% | 13% |
| Invités âgés de 25 à 34 ans | 36% | 22% |
| Invités âgés de 35 à 54 ans | 36% | 37% |
| Invités âgés de 55 ans et plus | 13% | 28% |
| Invités masculins | 46% | 54% |
| Invités féminins | 47% | 53% |
Frais et commissions
Airbnb et VRBO vous permettent de configurer et d’inscrire votre propriété gratuitement et offrent une couverture de responsabilité sans frais supplémentaires. Les deux plates-formes vous obligent à payer des frais de service d’accueil lors de la monétisation de votre propriété, mais vous proposent différentes options à considérer.
Frais d’hôte Airbnb
Airbnb propose deux structures de frais : un frais fractionné et un frais réservé à l’hôte.
Les frais partagés vous permettent de partager les coûts entre l’hôte et l’invité, l’invité en payant la part du lion. Ici, l’hôte paie des frais de 3 % (ou plus si vous avez des conditions d’annulation « super strictes » ou si vous êtes inscrit en Italie) qui sont déterminés par le sous-total de la réservation et sont automatiquement déduits de votre paiement. Le sous-total calcule :
- Tarif à la nuit
- Frais de nettoyage
- Frais d’invité supplémentaire (le cas échéant)
Les frais de service client représentent généralement moins de 14,2 % du sous-total de la réservation, y compris les frais susmentionnés.
Voici à quoi cela ressemble si un client réserve votre Airbnb pour quatre nuits à 200 $ par nuit :
- 200 $ x 4 = 800 $ + 100 $ de frais de nettoyage = sous-total de 900 $
- 900 $ x 3 % = 27 $ de frais de service d’accueil
- 900 $ – 27 $ = 873 $ de profit total pour l’hôte
- 900 $ x 14 % = frais de service client de 126 $ (incluant les taxes et l’occupation)
- 900 $ + 126 $ = 1 026 $ de coût total pour l’invité
Les frais d’hôte uniquement signifient que vous, en tant qu’hôte, couvrez tous les coûts supplémentaires, généralement entre 14 et 16 % du sous-total de la réservation. Cette structure tarifaire est obligatoire si vous proposez un espace d’accueil traditionnel (c.-à-d. chambres d’hôtel, auberges, chambres d’hôtes, etc.).
Voici à quoi cela ressemble si un client réserve votre Airbnb pour quatre nuits à 200 $ par nuit :
- 200 $ x 4 = 800 $ + 100 $ de frais de nettoyage = sous-total de 900 $
- 900 $ x 15 % = 135 $ de frais de service d’accueil (taxes et frais d’occupation inclus)
- 900 $ – 135 $ = 765 $ de profit total pour l’hôte
- 900 $ = coût total pour l’invité
Frais d’accueil VRBO
VRBO propose également deux structures tarifaires : les méthodes d’abonnement et de paiement à la réservation.
Le modèle d’abonnement couvre les réservations illimitées pour une année entière pour 499 $, payé un an à l’avance. Ce plan est la voie à suivre si vous effectuez plus de 6 250 $ de réservations par an.
Le modèle de paiement à la réservation vous facture 5 % du sous-total de la réservation et des frais de traitement de paiement supplémentaires de 3 % pour le montant total. Comme Airbnb, le sous-total comprend :
- Tarif à la nuit
- Frais de nettoyage
- Frais d’invité supplémentaire (le cas échéant)
Voici à quoi cela ressemble si un client réserve votre VRBO pour quatre nuits à 200 $ par nuit :
- 200 $ x 4 = 800 $ + 100 $ de frais de nettoyage = sous-total de 900 $
- 900 $ x 5 % = 45 $ de frais de service d’accueil
Supposons que les taxes et les frais supplémentaires s’élèvent à 150 $ :
- 900 $ + 150 $ = montant total du paiement de 1 050 $
- 1 050 $ x 3 % = 31,50 $ de frais de traitement des paiements
- 45 $ + 31,50 $ = 76,50 $ de frais d’accueil totaux
- 900 $ – 76,50 $ = 823,50 $ de profit total pour l’hôte
Airbnb contre VRBO : protection contre les dommages matériels
Comparativement aux autres locations, les maisons de vacances sont plus susceptibles de subir des dommages matériels car elles sont plus fréquentées. Comprenant ce risque, Aircover for Hosts et VRBO Host Insurance d’Airbnb offrent une protection contre les dommages aux hôtes.
Aircover for Hosts fournit une « protection de haut en bas pour les hôtes », notamment :
- Filtrage des réservations
- Vérification de l’identité de l’invité
- 3 millions de dollars pour la protection contre les dommages à l’hôte
- 1 million de dollars pour l’assurance responsabilité civile hôte
- 1 million de dollars pour l’assurance responsabilité civile liée aux expériences
- Ligne de sécurité 24h/24
Aircover for Hosts protège votre propriété pendant que vous hébergez des invités. Cependant, vous aurez toujours besoin d’une assurance personnelle si quelque chose arrive à votre propriété lorsque vous n’avez pas d’invités.
VRBO Host Insurance offre 1 million de dollars en couverture de responsabilité principale sans frais supplémentaires, ce qui vous protège contre tout dommage matériel ou réclamation pour blessure de voyage faite contre vous. Si vous déposez une réclamation, il est recommandé de le faire le plus rapidement possible. Les services d’assurance de VRBO sont disponibles 24h/24 et 7j/7.
Airbnb vs VRBO : Politiques d’annulation
Airbnb et VRBO ont chacun plusieurs politiques d’annulation. Voici vos options pour chacun :
Politiques d’annulation d’Airbnb
- Flexible: Vous serez intégralement remboursé jusqu’à 24 heures avant l’enregistrement. S’ils annulent pendant cette fenêtre, vous serez indemnisé pour chaque nuit passée + une nuit supplémentaire.
- Modéré: Les clients sont entièrement remboursés jusqu’à cinq jours avant l’enregistrement. S’ils annulent pendant cette fenêtre, vous serez indemnisé pour chaque nuit passée + une nuit supplémentaire + 50 % pour toutes les nuits non dépensées.
- Entreprise: Les clients sont entièrement remboursés jusqu’à 30 jours avant l’enregistrement. Si les clients annulent entre sept et 30 jours avant l’enregistrement, vous serez indemnisé à hauteur de 50 % pour toutes les nuits réservées. Vous serez entièrement indemnisé s’ils annulent dans les sept jours suivant l’enregistrement. De plus, si un client annule dans les 48 heures suivant la réservation, il peut recevoir un remboursement complet s’il annule au moins 14 jours avant l’enregistrement.
- Strict: Si les clients annulent dans les 48 heures suivant la réservation, ils peuvent recevoir un remboursement complet s’ils annulent au moins 14 jours avant l’enregistrement. Si un client annule entre sept et 14 jours avant l’enregistrement, vous serez indemnisé à 50 % pour toutes les nuits réservées. Vous serez entièrement indemnisé s’ils annulent dans les sept jours suivant l’enregistrement.
Les hôtes Airbnb peuvent également définir des politiques «fermes» et «strictes» à long terme, des politiques «super strictes» et une option non remboursable.
Politiques d’annulation VRBO
- Aucun remboursement : Toutes les réservations sont non remboursables.
- Politique de 60 jours : Les clients sont entièrement remboursés jusqu’à 60 jours avant l’enregistrement. Les réservations ne sont pas remboursables dans les 60 jours suivant l’heure d’arrivée.
- Politique de 60/30 jours : Les clients sont entièrement remboursés jusqu’à 60 jours avant l’enregistrement et reçoivent un remboursement de 50 % (moins les frais de service) s’ils annulent entre 30 et 60 jours avant l’heure d’enregistrement. Les réservations ne sont pas remboursables dans les 30 jours suivant l’heure d’arrivée.
- Politique 30/14 jours : Les clients sont entièrement remboursés jusqu’à 30 jours avant l’enregistrement et reçoivent un remboursement de 50 % (moins les frais de service) s’ils annulent entre 14 et 30 jours avant l’heure d’enregistrement. Les réservations ne sont pas remboursables dans les 14 jours suivant l’heure d’arrivée.
- Politique 14/7 : Les clients sont entièrement remboursés jusqu’à 14 jours avant l’enregistrement et reçoivent un remboursement de 50 % (moins les frais de service) s’ils annulent entre sept et 14 jours avant l’heure d’enregistrement. Les réservations ne sont pas remboursables dans les sept jours suivant l’heure d’arrivée.
- Politique personnalisée : Les hôtes peuvent définir leurs conditions d’annulation.
Quelle plateforme me convient le mieux ?
Airbnb est plus flexible simplement parce que vous pouvez proposer toutes sortes d’espaces, tandis que VRBO nécessite la location d’un espace entier. Cependant, Airbnb et VRBO sont d’excellentes plateformes pour les investisseurs débutants et les propriétaires intéressés à entrer dans l’espace de location à court terme.
De nombreux investisseurs immobiliers ont transformé l’hébergement en emplois à temps plein en exploitant plusieurs locations de vacances à la fois, et avec suffisamment d’expérience et de savoir-faire, vous le pouvez aussi !
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Remarque par BiggerPockets : Ce sont des opinions écrites par l’auteur et ne représentent pas nécessairement les opinions de BiggerPockets.
