3. Amortissement
L’une des déductions que vous pourrez réclamer sur vos taxes foncières chaque année est si puissante qu’elle mérite sa propre section ici !
L’amortissement est une déduction prise sur les matériaux qui se décomposent, mais pas tous en un an. Ce n’est pas un concept unique à l’immobilier, mais il est utilisé dans la plupart des entreprises en Amérique. Pour comprendre le concept, laissez-moi essayer de l’expliquer plus en détail.
Imaginons que vous possédiez un magasin de fournitures de bureau et que vous deviez acheter une nouvelle imprimante à 5 000 $ pour votre entreprise. Étant donné que l’imprimante est une dépense d’entreprise, l’IRS vous permet de déduire ou de «radier» le coût de l’imprimante. Cependant, l’IRS sait que l’imprimante va durer plus d’un an, donc ils ne veulent pas que vous radiiez le coût total de l’imprimante dans l’année où vous l’avez achetée. Ce serait trop facile. Au lieu de cela, vous devez étaler la déduction sur la durée de vie de l’imprimante, telle que définie par l’IRS en Publication 946, Annexe B. (Dans ce cas, l’IRS dit qu’une imprimante est amortissable sur cinq ans.) Ainsi, vous pouvez déduire une partie des 5 000 $ la première année, une autre partie la deuxième année, et ainsi de suite jusqu’à ce que vous amortissiez l’ensemble de l’imprimante. Vous obtenez toujours de déduire le coût total, mais vous devez le faire au fil du temps.
Certaines années, comme cette année (2019), l’IRS vous permet de déduire la totalité des dépenses d’équipement comme cette imprimante dont nous parlons. Au lieu d’exiger que vous déduisiez sur une période de cinq ans, ils vous permettent de tout déduire en une seule fois au cours de l’année en cours, en profitant de ce que l’on appelle communément «l’amortissement en prime». Encore mieux, non ? Les qualifications pour cette « amortissement bonus » varient selon l’année et le type d’équipement individuel, alors assurez-vous de consulter votre CPA pour plus de détails sur les taxes foncières.
Cela a du sens jusqu’à présent ?
Maintenant, l’immobilier résidentiel est aussi un actif qui se décompose avec le temps, n’est-ce pas ? La toiture est défaillante, le parement se dégrade, le bois se décompose lentement. En tant que tel, l’IRS permet aux investisseurs immobiliers de déduire le coût du bâtiment, tout comme vous pourriez déduire une imprimante. (Remarquez que j’ai dit « bâtiment » – pas de terrain. Le terrain ne se décompose pas avec le temps ; même le fisc est assez intelligent pour le savoir !)
L’IRS a déterminé que la durée de vie déductible d’un bien immobilier résidentiel est de 27,5 ans, et pour l’immobilier commercial, elle est de 39 ans. En d’autres termes, en tant que propriétaire d’un immeuble locatif, vous pouvez déduire la valeur de votre immeuble sur cette période.
« Mais ma propriété ne va pas disparaître dans 27,5 ans ! vous exclamez-vous.
Et vous avez raison. C’est pourquoi l’amortissement peut être un avantage pour vous, le propriétaire. Nous savons tous que la valeur des propriétés augmente généralement avec le temps et que tout ce qui tombe en panne sur la propriété peut être déduit séparément de toute façon. Par conséquent, la dépréciation des biens immobiliers est souvent connue sous le nom de « déduction fantôme », car même si nous déduisons le coût, la perte réelle ne se produit jamais vraiment.
Permettez-moi d’illustrer un exemple rapide impliquant l’immobilier. Disons que vous avez acheté une maison pour 100 000 $. Vous avez déterminé (probablement en utilisant le rapport entre le terrain et le bâtiment défini par votre évaluateur de comté) que le bâtiment lui-même représente 85 % de la valeur de cette propriété, soit 85 000 $, et le terrain 15 %, soit 15 000 $. Seuls les 85 000 $ sont donc amortissables. Maintenant, ces 85 000 $ seront répartis sur 27,5 ans, donc nous divisons simplement 85 000 $ par 27,5 pour obtenir :
85 0000 $ / 27,5 = 3 091 $
Par conséquent, nous sommes en mesure de « déduire » 3 091,00 $ chaque année pour les 27,5 prochaines années sur la propriété. Maintenant, comment cela est-il utile?
Eh bien, disons que votre maison de location vous rapporte 250 $ par mois en liquidités après que tous les revenus et dépenses ont été calculés. Normalement, en tant qu’investisseur, vous devriez payer des impôts sur ce revenu car, bien sûr, il est revenu. Cet argent est ce qui reste dans votre entreprise de location. Mais à cause de la dépréciation de la propriété, vous ne paierez pas n’importe quel impôts sur cela (encore). Ces 250 $ par mois représentent un revenu de 3 000 $ sur l’année, mais une fois que vous avez déduit la charge d’amortissement de 3 091 $ par an, vous constatez que, sur papier, vous avez en fait PERDU 91 $ sur votre bien locatif.
C’est ce qu’on appelle une « perte sur papier » car, bien sûr, sur le papier, on dirait que vous avez perdu de l’argent, mais en réalité, vous en avez gagné. Essayez de faire cela avec votre travail W-2 – cela n’arrivera pas.
Maintenant, c’était un petit exemple de dépréciation sur une maison unifamiliale. Pensez à ce qui pourrait arriver à mesure que vous développez votre portefeuille. Imaginez que vous possédiez pour 2 000 000 $ de biens immobiliers et, disons, que 85 % de ceux-ci soient amortissables. Maintenant, vous envisagez 61 818 $ par an en déductions sur le revenu que vous tirez de ces propriétés, même si vous n’avez jamais subi cette perte.
Cela vous semble-t-il trop beau pour être vrai ?
Eh bien, c’est… en quelque sorte.
Le côté obscur de la dépréciation (récupération)
Même si je veux croire que le fisc est mon ami et que nous pourrions traîner ensemble, prendre un verre et parler de la vie, ce n’est pas tout à fait vrai.
L’IRS cherche à obtenir tout l’argent qu’il mérite et, à ce titre, le joueur de cornemuse peut encore avoir besoin d’être payé. Cela se fait généralement lors de la vente du bien immobilier. C’est vrai : tout cet argent que vous avez « déduit » au cours des années de possession du bien locatif peut être remboursé à l’IRS dans le cadre d’un processus appelé « récupération de l’amortissement ». Actuellement, ce montant est taxé à 25 %.
Peut-être que la meilleure façon d’expliquer cela est d’utiliser un exemple.
Revenons au même exemple dont nous avons parlé plus tôt avec la maison de 100 000 $, amortie à 3 091 $ par année. Si nous étions propriétaires de la propriété depuis 10 ans, nous aurions déduit 30 910 $ au total au cours de ces années et nous n’aurions pas eu à payer d’impôts sur ce montant. Cependant, lorsque nous avons vendu, ces 30 910 $ peuvent être imposés à un taux de 25 %, en plus de tout autre impôt sur les gains en capital que vous auriez à payer lors de la vente.
Ce que beaucoup de gens ne savent peut-être pas, c’est que la récupération de l’amortissement n’est applicable que dans la mesure où vous avez réalisé un gain sur la vente de la propriété. Disons, par exemple, que nous avons vendu cette propriété pour un gain sur 20 000 $. Dans ce scénario, même si nous avons pris 30 910 $ d’amortissement, nous n’aurons peut-être besoin de payer des taxes de récupération que sur 20 000 $. C’est une sorte d’avantage que l’IRS nous donne en disant : « Hé, si vous n’avez pas gagné d’argent, nous vous laisserons simplement profiter gratuitement de cette ancienne dépréciation. »
L’amortissement ne semble pas si important après tout, n’est-ce pas ? Et si vous pensez, « Eh bien, je ne prendrai tout simplement pas la dépréciation de mes impôts », détrompez-vous. L’IRS peut exiger qu’une personne paie cette récupération de 25 % de la charge d’amortissement quoi qu’il arrive, que vous ayez ou non pris l’amortissement. Alors, bien sûr, vous feriez mieux de prendre l’amortissement ou vous paierez deux fois des impôts à l’IRS.
Permettez-moi de terminer par trois points de consolation sur cette reprise d’amortissement :
- Espérons que si vous vendez la propriété, vous ferez un assez bon profit. Après tout, plus vous détenez la propriété longtemps, plus vous aurez remboursé la propriété, ce qui se traduira par plus d’équité et plus d’argent à la clôture. Espérons que la propriété a également augmenté de valeur, plus que le coût d’amortissement.
- Pendant tout ce temps où vous n’aviez pas à payer d’impôt sur ce revenu, vous utilisiez essentiellement l’argent du gouvernement en franchise d’impôt. Ainsi, même si vous devez le rembourser à un taux de 25 % (ce qui pourrait être inférieur à votre taux d’imposition sur le revenu de toute façon), il n’est toujours pas dû jusqu’à ce que vous vendiez. Pensez-y : l’IRS aurait pu vous facturer ce montant chaque année.
- Il existe une stratégie infaillible que vous pouvez utiliser pour éviter de payer la récupération de l’impôt sur l’amortissement grâce à l’utilisation d’un échange 1031. Dans un échange 1031, également appelé échange de même nature ou échange Starker, un investisseur peut acheter une autre propriété et reporter le produit et l’assiette fiscale dans la propriété suivante. Essentiellement, vous pourriez continuer à faire cela pour le reste de votre vie, en continuant à négocier jusqu’à la prochaine grosse affaire et en ne payant jamais cette taxe. Bien sûr, un jour, lorsque vous encaisserez enfin, vous aurez une grosse facture d’impôt accumulée, mais vous serez probablement si riche que cela n’aura pas d’importance – ou vous serez mort. Dans tous les cas, gagnez !
Eh bien, puisque nous avons abordé l’échange 1031, parlons-en ensuite.
