Stratégies de vente d’un immeuble de placement
Vendre un immeuble de placement peut être intimidant pour un nouvel investisseur immobilier. La vente d’un bien locatif signifie généralement payer l’impôt sur les gains en capital et traiter avec les locataires existants. De plus, vous avez tous les documents standard impliqués dans une vente de maison.
Voici quelques stratégies et conseils pour les investisseurs immobiliers afin d’assurer une vente immobilière fluide et rentable.
Évaluer la santé du marché immobilier local
Avant de vendre un bien locatif, il est crucial d’évaluer soigneusement le marché immobilier local et les conditions de location. Cette analyse permet de déterminer l’attractivité du marché pour les investisseurs potentiels et donne un aperçu de la dynamique de l’offre et de la demande.
Il est également bon de savoir s’il s’agit d’un marché d’acheteurs ou de vendeurs. N’oubliez pas que vendre sur un marché d’acheteurs peut être difficile. Et cela peut signifier que la propriété reste longtemps sur le marché ou que vous devez baisser le prix de vente.
Voici quelques signes que vous pouvez vendre votre bien locatif dans un marché fort :
- Taux d’occupation élevés.
- Un marché de l’emploi local dynamique.
- Forte demande de biens locatifs.
- Projets de développement ou de construction à venir.
- Croissance démographique positive.
La vente d’un bien locatif dans un marché fort donne la tranquillité d’esprit aux futurs propriétaires.
Déterminer le juste prix
L’inscription du bien locatif à une juste valeur marchande (JVM) pour attirer les investisseurs immobiliers est cruciale. Pour déterminer le bon prix pour votre bien locatif, utilisez des comps immobiliers en analysant les prix de vente moyens de maisons comparables vendues au cours des trois à six derniers mois. Une autre option consiste à demander une évaluation de la valeur de la maison à un agent immobilier local. Ces méthodes vous aideront à établir une juste valeur marchande (JVM) qui attire les acheteurs potentiels.
Identifiez votre acheteur cible
L’identification de votre public cible est cruciale lors de la vente d’un bien immobilier. Le type d’acheteur affecte votre stratégie de vente, votre prix de vente et vos tactiques de négociation. Par exemple, un acheteur qui souhaite acquérir une propriété à des fins commerciales ou d’investissement diffère de celui qui envisage d’y vivre.
N’oubliez pas que la plupart des investisseurs immobiliers ne s’intéressent qu’à une seule chose : le potentiel de retour sur investissement. Cependant, vendre une maison unifamiliale locative à un jeune couple nécessite une approche différente. Ils veulent généralement un endroit qu’ils peuvent « appeler leur chez-soi », pas pour gagner un revenu de location.
Voici quelques exemples de types d’acheteurs à considérer si vous songez à vendre votre bien locatif :
- Investisseurs immobiliers à la recherche de biens locatifs clés en main à des fins d’investissement
- Acheteurs à la recherche d’une maison locative unifamiliale comme résidence principale
- Le locataire actuel intéressé à acheter la propriété
- Un acheteur «cash only» qui veut acheter une propriété dans n’importe quelle condition
Par conséquent, selon votre stratégie de vente, vous pouvez faire appel à un agent immobilier ou vendre un bien locatif FSBO—For Sale By Owner. FSBO signifierait organiser la vente de la propriété et les formalités administratives avec le locataire actuel ou rechercher un investisseur immobilier. Vous pouvez économiser de l’argent sur les frais d’agent, mais cela implique plus de travail.
Il est important de se rappeler que votre stratégie de vente dépend du type d’acheteur. Par exemple, un investisseur immobilier sait que l’achat d’un bien locatif avec un bon locataire minimise la perte de loyer. Par conséquent, ils peuvent être disposés à payer plus cher pour un investissement solide. Cependant, la vente à l’occupant actuel peut signifier que vous n’obtenez que la juste valeur marchande de la vente du bien locatif.
Minimisez les charges de votre bien locatif
Vous voulez vous assurer que la propriété locative est un investissement attrayant pour les acheteurs potentiels. Par conséquent, améliorer la trésorerie de la propriété en réduisant les dépenses est financièrement logique. Bien sûr, cela ne veut pas dire se relâcher sur l’entretien ou les réparations essentielles. Mais vous pourriez chercher des moyens de réduire les coûts d’exploitation.
Voici quelques conseils pour réduire les frais généraux lors de la vente d’un bien locatif :
- Restez au courant de l’entretien de la propriété.
- Identifiez les travaux de maintenance que vous pourriez effectuer vous-même.
- Déterminez si la gestion de la propriété est plus rentable que l’embauche d’un gestionnaire de biens locatifs.
- Demandez-vous si l’amélioration de l’efficacité énergétique ou l’amélioration des immobilisations réduirait les factures de services publics.
Maximiser les revenus locatifs
Maximiser les revenus des paiements de loyer peut rendre le prix de vente du bien locatif plus attrayant. Par exemple, faire une amélioration du capital peut vous permettre d’augmenter vos prix de location car cela peut entraîner plus de bénéfices lorsque vous vendez. Dans la plupart des cas, la vente de maisons unifamiliales locatives dépend de leur attrait pour les locataires actuels.
Il est bon de noter que vous devez vérifier le bail actuel et les lois locales de l’État propriétaire-locataire pour déterminer quand vous pouvez augmenter le loyer.
Analysez votre assujettissement à l’impôt avant la vente d’un immeuble de placement
Il est essentiel de se rappeler que la vente d’un bien locatif relève de règles fiscales différentes. La vente d’un bien professionnel signifie que vous êtes redevable de l’impôt sur les plus-values et de l’impôt sur la récupération de l’amortissement. En fonction de votre tranche d’imposition et de la durée de détention, le taux d’imposition peut être compris entre 0% et 25%.
Le montant de l’impôt que vous payez dépend du gain en capital et de la déduction pour amortissement. Alors, combien d’impôts paierez-vous lors de la vente d’un bien locatif ? Voici un petit guide pour payer les taxes sur la vente d’un bien locatif :
- Impôt sur les plus-values à court terme : Si vous vendez un bien locatif que vous possédiez depuis moins d’un an, vous êtes redevable de lourdes taxes sur les plus-values. Le taux d’imposition des gains en capital est le même que pour le revenu imposable ordinaire.
- Impôt sur les plus-values à long terme : La vente d’un bien locatif d’investissement que vous possédez depuis un an ou plus vous rend assujetti à l’impôt sur les plus-values à long terme. Le taux auquel vous payez l’impôt dépend de votre revenu imposable et de votre statut de déclaration. Renseignez-vous auprès d’un professionnel de l’impôt sur le taux d’imposition actuel pour votre état.
- Taxe de récupération des amortissements : Lorsque vous vendez votre bien locatif, vous devez payer des impôts sur les déductions pour amortissement que vous avez réclamées dans vos déclarations de revenus afin de réduire le revenu net imposable.
Vous pouvez légitimement différer les impôts sur les plus-values lors de la vente d’un investissement immobilier. L’article 1031 du code des impôts vous permet de différer les impôts en échangeant un immeuble de placement contre un autre.
Il y a quelques mises en garde lors du report du paiement de l’impôt sur les gains en capital :
- Vous devez investir tout le produit de la vente pour éviter de subir un coup fiscal.
- Le bien de remplacement doit être de valeur égale ou supérieure au bien vendu.
- Vous êtes toujours tenu de payer les frais de clôture et les frais juridiques.
Vendre au bon moment pour réduire les taxes foncières
Obtenir un bon retour sur investissement est une question de timing. Par exemple, vous pouvez réduire votre revenu imposable en détenant un immeuble de placement pendant plus d’un an avant de le vendre. De cette façon, vous payez des impôts basés sur le taux d’imposition des gains en capital à long terme.
Il est fortement recommandé de consulter un fiscaliste pour comprendre les implications fiscales et les stratégies de vente d’un immeuble de placement afin de vous assurer de vous conformer à la réglementation fiscale et d’optimiser votre situation fiscale.
Organiser une inspection de pré-inscription et faire des réparations
S’assurer que le bien locatif est dans son meilleur état est essentiel pour maximiser le prix d’achat. Par conséquent, organisez une inspection de la maison avant de vous inscrire. Une inspection de pré-inscription signale tout problème de réparation ou d’entretien. Vous pouvez alors résoudre les problèmes avant de montrer la propriété aux acheteurs potentiels.
Bien qu’une inspection domiciliaire puisse impliquer des coûts, il s’agit d’un investissement rentable car elle peut économiser du temps et des complications potentielles pendant le processus de vente. En résolvant tout problème de réparation identifié lors de l’inspection préalable à la mise en vente, vous pouvez présenter la propriété en meilleur état et donner confiance aux acheteurs potentiels dans leur achat. Cela peut conduire à des négociations plus fluides et à une plus grande probabilité de conclure la transaction avec succès.
Obtenez la documentation en ordre avant d’inscrire votre bien locatif
Il y a une différence entre vendre un bien locatif et une résidence personnelle. L’acheteur potentiel est probablement un investisseur intéressé à gagner de l’argent avec la propriété. Par conséquent, vous devez disposer de tous les documents pertinents lors de la vente d’un immeuble de placement. Il s’agit notamment des éléments suivants :
- Projections des revenus et des dépenses
- Contrats de location en cours
- Divulgations
- Factures de services publics récentes
- Compte de taxes de l’année en cours
- Vos déclarations de revenus
Communiquez avec votre locataire
Une communication ouverte avec les locataires actuels est essentielle pour maintenir de bonnes relations. Si vous envisagez de vendre la maison avec un bail actif, vous pouvez reformuler l’avis des locataires sur vos projets. Cependant, la vente peut devenir délicate si vous souhaitez qu’ils quittent la propriété avant de vendre. Par conséquent, vérifiez les clauses du contrat de location concernant la vente d’un bien occupé par un locataire.
Commercialisez votre propriété
Une stratégie marketing solide est essentielle pour vendre un bien locatif rapidement et au meilleur prix. La première étape consiste à mettre en scène la propriété à vendre. Cela nécessite de prendre des photos professionnelles pour attirer les investisseurs. Ensuite, vous pouvez utiliser les photographies pour répertorier le bien locatif sur les sites Web immobiliers des investisseurs.
