Devez-vous verser 20 % de mise de fonds sur un immeuble de placement ?

Ashley :
C’est l’épisode 142 de Real Estate Rookie.

Ashley :
Je m’appelle Ashley Kehr et je suis ici avec mon co-animateur, Tony Robinson.

Toni :
Et bienvenue dans le podcast Real Estate Rookie, où nous décomposons toutes ces questions brûlantes que se posent les investisseurs débutants, vous donnons nos meilleures réponses que nous avons, et parfois nous invitons d’autres invités à répondre à ces questions pour nous, mais aujourd’hui vous me faites entrer Ashley et moi profondément dans la psyché, dans les questions que nos recrues ont et, espérons-le, vous donner une certaine valeur.

Ashley :
Aujourd’hui, nous tirons en fait notre question de réponse de recrue des plus grandes poches, Rookie Real Estate Bootcamp. Donc, nous avons l’un des membres qui avait posé une question dans le Bootcamp de la chaîne Slack. Donc, si vous n’êtes pas familier, j’organise un Real Estate Rookie Bootcamp, où nous apprenons à être à l’aise et confiant pour obtenir votre première transaction en 90 jours.

Ashley :
Donc, la question d’aujourd’hui vient de Mac Fields, et il a posté ceci en mou : Salut, tout le monde. Comment puis-je acheter un immeuble de rapport sans mise de fonds de 20% sur un triplex ? J’ai déjà un prêt FHA. Je pensais le refinancer en conventionnel. Cependant, j’ai été informé que si j’essayais d’obtenir la FHA sur un immeuble de placement, je serais signalé dans la souscription puisque j’ai une grande famille. J’essaie de rester à l’écart des partenariats et d’un prêteur d’argent dur. Toutes les suggestions seraient grandement appréciées.

Ashley :
Donc, tout d’abord, l’un des autres membres, Wendy Al, elle a déjà commenté pour répondre à Mac et a dit : Ma banque m’a laissé mettre 15 % sur un immeuble de placement, mais c’était pour une maison unifamiliale. Je vérifierais auprès de votre banque.

Ashley :
Donc, la première chose que je vois là-bas, c’est qu’il y a des prêts conventionnels qui font 5% de baisse en ce moment. C’est en fait ma sœur qui essaie de chercher son prochain hack de maison, et elle a été pré-approuvée pour un conventionnel, juste pour qu’elle ne passe pas par l’inspection FHA et tous les tracas qui accompagnent l’obtention d’un prêt FHA par rapport à un conventionnel prêt.

Toni :
Ash, décomposons ça. Quelle est la différence entre FHA et conventionnel, pour ceux qui ne connaissent pas ?

Ashley :
Oui, donc le prêt FHA n’est disponible que s’il s’agit de votre résidence principale. Vous ne pouvez avoir qu’un seul prêt FHA à votre nom, comme Mac l’avait mentionné, et il s’agit généralement d’un faible taux d’intérêt et d’un faible acompte entre 3,5% et 5% d’acompte. Avec un prêt hypothécaire conventionnel, il peut s’agir d’un immeuble de placement, il peut s’agir de votre résidence principale. Habituellement, il s’agit d’un acompte plus élevé, mais il existe maintenant des prêts hypothécaires conventionnels qui n’autorisent qu’un acompte de 5 %.

Ashley :
Donc, si votre acompte est inférieur à 20 %, vous payez toujours ce PMI, cette prime d’assurance, chaque mois avec votre paiement hypothécaire, jusqu’à ce que vous ayez dépassé ce seuil de 20 % et que vous ayez au moins 20 % de capitaux propres dans votre propriété, alors vous pouvez demander que ce PMI soit retiré ou refinancé hors de la propriété.

Ashley :
Mais avec le prêt FHA, vous devez faire venir un inspecteur sur la propriété que vous achetez avant de la fermer, et il s’assure simplement que tout est conforme au code de la propriété, qu’elle est habitable. Ils peuvent être tatillons. Je me souviens quand ma cousine a fait son prêt FHA, elle a dû aller installer une balustrade sur des escaliers menant au sous-sol ou quelque chose comme ça et le vendeur n’était pas disposé à le faire, alors elle a dû faire passer son père et son frère et faites-le.

Ashley :
Mais avec les vendeurs, en particulier sur ce marché en ce moment, les vendeurs ont généralement le choix entre de nombreuses options, et ils vont très probablement choisir une offre qui n’est pas assortie d’une inspection FHA, car l’accord pourrait échouer s’il ne passe pas l’inspection FHA.

Toni :
C’était une merveilleuse panne, Ash.

Ashley :
Je suis utile.

Toni :
Super, super minutieux. Ouais. Ma première question à cet auditeur serait… je suppose un commentaire et une question. Mon premier commentaire est, je pense que pour beaucoup de recrues, les investisseurs immobiliers en général, lorsque nous obtenons un ou deux non, nous fermons notre créativité ou ce que nous pensons être possible. Donc, ce n’est pas parce qu’une ou deux banques vous ont dit que ce n’était pas possible qu’il n’y a pas d’autre prêteur qui pourrait trouver un type de produit de prêt, ou qui a un type de produit de prêt, qui convient mieux à ce que vos objectifs sont pour cette propriété.

Toni :
Donc, je pense que mon premier conseil serait de parler à plus d’investisseurs immobiliers de votre marché, de votre région que vous connaissez, que vous aimez, en qui vous avez confiance ou même que vous ne connaissez pas. Allez sur les plus grands forums de podcast et commencez simplement à demander autour de vous et voyez si quelqu’un a fait quelque chose de similaire à ce que vous essayez de faire. Et je peux presque garantir que quelqu’un a probablement suivi le même chemin et a trouvé une solution qui pourrait fonctionner pour vous.

Toni :
J’étais bloqué en essayant de financer une propriété que nous achetions, et grâce à des conversations avec d’autres investisseurs immobiliers que je connais, j’ai été mis en contact avec un prêteur relais qui, je pense, pourrait être en mesure de nous aider à conclure cette affaire. Donc, je pense que ce serait mon premier point de recommandation pour vous. La deuxième chose que je dirais, c’est qu’il n’a pas tout à fait dit quel est le plan d’affaires pour cette propriété. Y aura-t-il une cure de désintoxication ? Est-il en mesure de l’acheter à prix réduit ? Et envisage-t-il d’augmenter la valeur en rénovant la propriété ?

Toni :
Parce que si tel est le cas, je me demanderais également pourquoi l’argent dur n’est pas une option pour vous ? Si vous l’achetez avec une remise de 60 % et que vous savez que vous pouvez mettre 10, 20, 40, 50 000 $ et augmenter la valeur 3X, pourquoi ne pas tirer parti de l’argent dur alors ? Et puis vous vous débrouillez vraiment bien du côté du financement, parce que vous récupérez tout votre capital, espérons-le. Donc, je pense juste deux questions, il ne nous a pas donné toutes ces informations, mais juste des choses à penser au cas où ce seraient des options sur la table pour lui.

Ashley :
Ouais, et une chose qu’il a mentionnée, c’est qu’il serait signalé par la FHA sur un immeuble de placement en souscription, puisqu’il a une grande famille. Donc, je ne sais pas exactement ce qu’il voulait dire par là, mais pour la FHA, cela doit être votre résidence principale. Donc, s’il n’avait pas l’intention d’emménager dans ce triplex, il serait certainement signalé, et ce serait illégal si vous disiez que vous alliez y vivre et que vous n’alliez pas y vivre.

Ashley :
Donc, c’est une grande différence à savoir aussi, c’est que, pour utiliser la FHA, vous devez vivre dans la propriété. Donc, s’il devait vivre dans l’une de ces trois unités, ce serait bien. Et puis il peut louer les deux autres, puis il peut utiliser le prêt FHA. Donc, je ne sais pas exactement, Mac, et je vous enverrai un message sur Slack pour obtenir plus de précisions et vous aider à répondre à cela. Mais s’il ne s’agit que d’un immeuble de placement et que vous parlez simplement aux banques autour de vous, qui ont des options, tout comme Wendy l’a dit, elle a obtenu 15 % de réduction sur un immeuble de placement dans lequel elle ne va pas vivre comme résidence principale .

Ashley :
Et puis aussi, une autre chose aussi, c’est que si Mac a des capitaux propres dans cette propriété, il pourrait également obtenir une ligne de crédit sur la propriété dans laquelle il vit maintenant, à utiliser comme fonds pour acheter une autre propriété.

Toni :
Ouais, c’est un point fantastique, tirer parti des fonds propres existants dont il dispose pour aider à financer cela. J’ai l’impression que beaucoup de gens oublient qu’ils, surtout maintenant où nous en sommes dans le cycle du marché actuellement, il y a beaucoup de gens assis sur des actions. Je pense que la dernière chose que j’ajouterais, Mac, et cela ne fonctionne, encore une fois, que si vous envisagez de vivre dans l’une de ces unités, mais il existe un programme, une société appelée NACA. Il signifie Neighborhood Assistance Corporation of America, si je ne me trompe pas.

Toni :
Mais si vous regardez NACA, je connais des investisseurs qui ont utilisé leurs prêts pour acheter des propriétés piratables. C’est un prêt conventionnel, mais il n’y a toujours aucune mise de fonds. Aucun acompte n’y est associé. Ils couvrent la majorité de vos frais de clôture. Et les taux d’intérêt sont généralement inférieurs d’un point à un demi-point à ceux des taux d’intérêt traditionnels des résidences principales.

Toni :
Maintenant, c’est une bête absolue d’être approuvé pour ce prêt. Le nombre d’étapes qu’ils vous font franchir et croyez-moi, je le sais parce que j’ai essayé. Nous avons essayé de le faire pour ma résidence principale, mais nous avons rencontré quelques problèmes, car il existe d’autres limitations concernant le prix d’achat et des choses comme ça, donc vous ne pouvez pas dépasser le prix d’achat médian dans un code postal spécifique. Mais si vous êtes en mesure de satisfaire à toutes leurs conditions, vous obtenez un produit de prêt absolument incroyable, incroyable, incroyable pour presque pas d’argent de votre poche. Donc, dernière chose, si vous envisagez d’y vivre, recherchez NACA et voyez si c’est une option pour vous aussi.

Ashley :
D’accord. Eh bien, génial, Tony. Merci beaucoup les gars d’avoir écouté la réponse Rookie de cette semaine. Je suis Ashley de Wealth for Rentals, et lui c’est Tony de Tony J Robinson sur Instagram. Assurez-vous de consulter le groupe Facebook Real Estate Rookie ainsi que notre chaîne YouTube, Real Estate Rookie. On se verra la prochaine fois.